Die fünf häufigsten Fehler von Gemeinden beim Verkauf von Immobilien!

Die fünf häufigsten Fehler von Gemeinden beim Verkauf von Immobilien! 

1- Einleitung
Der Verkauf von Immobilien im Eigentum von Gemeinden wird in der Öffentlichkeit mit Skepsis betrachtet, dient jedoch im Rahmen einer effizienteren Erbringung öffentlicher Dienstleistungen dazu, ungenutzte Immobilien der Wirtschaft zuzuführen. Beim Verkaufsverfahren für Immobilien, die zwingend im Wege eines Vergabeverfahrens zu veräußern sind, müssen die Grundsätze der Rechtmäßigkeit, des Wettbewerbs, der Transparenz und des öffentlichen Interesses gemeinsam beachtet werden.  

Fehler, die Gemeinden beim Verkauf von Immobilien begehen, haben schwerwiegende Folgen wie die Aufhebung des Vergabeverfahrens, Schäden der öffentlichen Hand und verwaltungsrechtliche Verantwortlichkeit. Daher ist es von großer Bedeutung, das Verfahren zum Verkauf kommunaler Immobilien richtig zu verstehen und durchzuführen. 

2- Verkaufsverfahren und Zuständigkeit bei kommunalen Immobilien
Immobilien im Eigentum von Gemeinden werden nach ihrer rechtlichen Eigenschaft in “für öffentliche Dienstleistungen bestimmte Immobilien” und “Immobilien im Privateigentum der Gemeinde” unterteilt. Gegenstand eines Verkaufs können ausschließlich Immobilien sein, die sich im Privateigentum der Gemeinde befinden und nicht für öffentliche Dienstleistungen bestimmt sind.
Nach dem Gemeindegesetz Nr. 5393 liegt die Zuständigkeit für die Entscheidung über den Verkauf von Immobilien beim Gemeinderat. Nach dieser Entscheidung wird das Vergabeverfahren durch den “Gemeindevorstand” durchgeführt, während das Verkaufsgeschäft durch den Bürgermeister abgeschlossen wird. Das Verkaufsverfahren unterliegt somit hinsichtlich der Zuständigkeit strengen Vorschriften.

3- Wie werden Ausschreibungen zum Verkauf kommunaler Immobilien bekannt gemacht?
Bei der Veräußerung kommunaler Immobilien ist die Veröffentlichung einer Auftragsbekanntmachung oder Mitteilung nach Maßgabe des Gesetzes Nr. 2886 eines der wichtigsten Kriterien für die Durchführung des Vergabeverfahrens. Nach dem türkischen Vergaberecht müssen Bekanntmachungen in einer Weise veröffentlicht werden, die den Wettbewerb gewährleistet. (Siehe: Staatliches Ausschreibungsgesetz Nr. 2886, m. 17)
Bekanntmachungen werden in der Regel in Tageszeitungen oder auf Nachrichtenwebseiten veröffentlicht, die am Ort der Durchführung des Vergabeverfahrens erscheinen. Sind solche Publikationsorgane nicht vorhanden, wird das Bekanntmachungsportal der Behörde für Presseanzeigen (ilan.gov.tr ) genutzt. Darüber hinaus ergänzen die offiziellen Internetseiten der Gemeinden, Anschlagtafeln und Bekanntmachungsbereiche der zuständigen Verwaltungseinheiten das Bekanntmachungsverfahren. Überschreitet der Wert der Immobilie bestimmte finanzielle Schwellenwerte, kann die Bekanntmachung außerdem im Amtsblatt veröffentlicht werden, um ein breiteres Publikum zu erreichen. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass eine unvollständige oder fehlerhafte Bekanntmachung häufig zur Aufhebung des Vergabeverfahrens führt.

4- Kann eine kommunale Immobilie direkt verkauft werden?
Immobilien im Eigentum von Gemeinden müssen grundsätzlich im Wege eines Vergabeverfahrens nach Maßgabe des Staatlichen Ausschreibungsgesetzes Nr. 2886 verkauft werden. Dies ist ein wesentlicher Grundsatz, um beim Verkauf öffentlicher Vermögensgegenstände den Wettbewerb zu gewährleisten und das öffentliche Interesse zu schützen.
In bestimmten Ausnahmefällen kann jedoch im Rahmen besonderer gesetzlicher Bestimmungen eine Übertragung oder Veräußerung kommunaler Immobilien ohne Vergabeverfahren möglich sein. Diese Ausnahmen sind in der Regel auf Überlassungen an öffentliche Einrichtungen, Übertragungen zu sozialen Zwecken oder durch besondere Gesetze geregelte Fälle beschränkt. Darüber hinaus verfügen Gemeinden nicht über eine umfassende Befugnis zum “Direktverkauf”, wie sie für Immobilien des Fiskus besteht.

5- Die häufigsten Fehler beim Verkauf kommunaler Immobilien
Im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Immobilien entstehen jedes Jahr Streitigkeiten, wobei in der Mehrzahl dieser Fälle die Aufhebung der Verkaufsgeschäfte beschlossen wird. Daher sind die häufigsten Fehler beim Verkauf kommunaler Immobilien aufzuführen.
Der häufigste erste Fehler besteht darin, dass der tatsächliche Marktwert der Immobilie nicht korrekt ermittelt wird.  Unvollständige oder fehlerhafte Wertermittlungen führen unmittelbar zu Schäden der öffentlichen Hand und gehören zu den am häufigsten bei Prüfungen des Rechnungshofs beanstandeten Punkten.

Der häufige zweite Fehler besteht darin, das Verkaufsverfahren einzuleiten, ohne einen Beschluss des Gemeinderats einzuholen. In der Praxis wird gelegentlich angenommen, dass ein Beschluss des Gemeindevorstands ausreicht. Die rechtliche Grundlage des Verkaufsgeschäfts bildet jedoch der Beschluss des Gemeinderats. Ein ohne Gemeinderatsbeschluss vorgenommenes Verkaufsgeschäft ist rechtlich unwirksam.  

Der häufige dritte Fehler besteht darin, dass die Auftragsbekanntmachungen nicht ordnungsgemäß veröffentlicht werden. Denn das maßgebliche Vergabeverfahren nach dem Gesetz Nr. 2886 ist das “Verfahren mit verschlossenen Angeboten”. Es ist festgelegt, dass andere Verfahren unter besonderen Voraussetzungen gewählt werden können. (Siehe: Gesetz Nr. 2886, m. 36) Darüber hinaus bestimmt auch die Höhe des geschätzten Wertes der zum Verkauf stehenden Immobilie, nach welchen Verfahren die Auftragsbekanntmachung zu veröffentlichen ist. Wird die Bekanntmachung nicht im Einklang mit diesen Verfahren und Grundsätzen veröffentlicht, führt dies zur Aufhebung des Vergabeverfahrens. (Siehe: Gesetz Nr. 2886, m. 17) 

Der häufige vierte Fehler besteht darin, dass die Leistungsbeschreibung unvollständig, fehlerhaft oder in einer den Wettbewerb einschränkenden Weise erstellt wird.  Derartige Leistungsbeschreibungen verringern nicht nur die Teilnahme am Vergabeverfahren, sondern verursachen auch Schäden der öffentlichen Hand. Wird die Leistungsbeschreibung fristgerecht gerichtlich angefochten, wird der Verkauf aufgehoben. 

Der häufigste fünfte Fehler besteht darin, dass die rechtliche Situation der Immobilie nicht ausreichend geprüft und infolge der Nichtbeachtung des Bebauungsplans und des Widmungsstatus die Verkaufsbefugnis fehlerhaft ausgeübt wird. Wenn Gemeinden beispielsweise in Fällen, in denen ein Vergabeverfahren durchzuführen ist, einen Direktverkauf vornehmen, ist dies eindeutig rechtswidrig; der Verkauf wird aufgehoben und gegen die Verantwortlichen werden Maßnahmen eingeleitet. 

6- Ergebnis und Bewertung
Der Verkauf kommunaler Immobilien ist ein Verfahren, das aufgrund seiner rechtlichen und finanziellen Folgen sorgfältig durchgeführt werden muss. Fehler in diesem Verfahren beruhen zumeist auf Mängeln in den verwaltungsrechtlichen Phasen und haben schwerwiegende Folgen. Daher ist es von großer Bedeutung, vor dem Verkauf die erforderliche rechtliche Grundlage zu schaffen, das Vergabeverfahren im Einklang mit den Rechtsvorschriften durchzuführen und insbesondere auf die Bekanntmachung, Bewertung und Zuständigkeit zu achten. Andernfalls werden Folgen wie die Aufhebung des Vergabeverfahrens, Schäden der öffentlichen Hand und verwaltungsrechtliche Verantwortlichkeit unvermeidbar.
Personen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Immobilien Rechtsverluste erleiden, müssen fristgerecht rechtliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Denn nach Ablauf der Frist, innerhalb derer die Rechtswidrigkeit erkannt wurde oder hätte erkannt werden müssen, kann keine Klage mehr erhoben werden, sodass auch ein Rechtsverlust unvermeidbar sein kann. 27.04.2026

Rechtsanwältin Işıl KILIÇ EROL

Fachberaterin für öffentliche Vergabeverträge

Literaturverzeichnis

1. Sozluk 
2. Staatliches Ausschreibungsgesetz Nr. 2886 
3. Gemeindegesetz Nr. 5393