Verfahren und Methoden für den Verkauf von Immobilien des Fiskus

Verfahren und Methoden für den Verkauf von Immobilien des Fiskus 

1-Einleitung
Die wirtschaftliche Nutzbarmachung öffentlicher Immobilien ist eines der grundlegenden Instrumente moderner öffentlicher Finanzen. In der Türkei wird der Verkauf fiskuseigener Immobilien als politisches Instrument eingesetzt, das einerseits die öffentlichen Einnahmen erhöht und andererseits das Investitionsumfeld stärkt. Der Hauptzweck des Verkaufs von Immobilien des Fiskus besteht darin, Immobilien, die nicht für öffentliche Dienstleistungen bestimmt sind, effizient zu nutzen und der Wirtschaft zuzuführen.
In dieser Abhandlung wird untersucht, nach welchen Verfahren Immobilien oder Grundstücke des Fiskus verkauft werden; dabei werden insbesondere der Verkauf im Vergabeverfahren nach dem Staatlichen Vergabegesetz Nr. 2886 sowie die Methoden des Direktverkaufs (Verkauf ohne Ausschreibung) nach den Gesetzen Nr. 4706 und 6292 behandelt. 

2- Veräußerbare Immobilien des Fiskus und Verkaufsbefugnis
Immobilien des Fiskus werden im Allgemeinen in zwei Kategorien unterteilt: „Immobilien im Privateigentum des Staates“ und „Immobilien unter der Hoheits- und Verfügungsgewalt des Staates“. Veräußert werden können jedoch grundsätzlich Immobilien, die sich im Privateigentum des Fiskus befinden. Immobilien im Privateigentum des Staates sind unbewegliche Vermögensgegenstände, die dem Staat nicht aufgrund seiner auf öffentlicher Gewalt beruhenden Hoheitsbefugnis, sondern als Eigentümer nach privatrechtlichen Bestimmungen gehören. Der Staat kann über diese Immobilien ebenso wie natürliche und juristische Personen verfügen und Rechtsgeschäfte wie Verkauf, Vermietung, Tausch oder die Bestellung dinglicher Rechte vornehmen. (Siehe: Sozluk ) 

Die Verfahren zum Verkauf von Immobilien im Privateigentum des Staates werden vom Ministerium für Umwelt, Stadtentwicklung und Klimawandel (Generaldirektion für staatliche Liegenschaften) sowie dessen dezentralen Organisationseinheiten (Provinzverwaltung/Bezirksverwaltung) durchgeführt.  Der Verkauf strategisch bedeutsamer Immobilien, hochwertiger Immobilien, die die finanziellen Schwellenwerte überschreiten, von Verkäufen, die aufgrund besonderer Rechtsvorschriften einer höherrangigen Genehmigung bedürfen, sowie von Immobilien, die im Hinblick auf das öffentliche Interesse sensibel oder außergewöhnlich sind, bedarf jedoch der Zustimmung des Präsidenten der Republik. (Siehe: Verordnung über die Verwaltung von Immobilien des Fiskus) 
Im Rahmen der vorstehenden Ausführungen können veräußerbare Immobilien als solche eingestuft werden, die nicht für öffentliche Dienstleistungen bestimmt sind, nicht benötigt werden und deren Verkauf rechtlich nicht ausgeschlossen ist. Nicht veräußerbare Immobilien des Fiskus sind hingegen Wälder, Weideland, Küsten, für öffentliche Dienstleistungen bestimmte Flächen sowie im Bebauungsplan für öffentliche Dienstleistungen ausgewiesene Gebiete.  

3- Verfahren und Methoden für den Verkauf von Immobilien des Fiskus im Vergabeverfahren
Der Verkauf von Immobilien oder Grundstücken des Fiskus im Vergabeverfahren erfolgt nach den Bestimmungen des Staatlichen Vergabegesetzes Nr. 2886, des Gesetzes Nr. 4706 und der Verordnung über die Verwaltung von Immobilien des Fiskus. Eine wettbewerbskonforme Durchführung des Verkaufs und eine hohe Beteiligung entsprechen dem öffentlichen Interesse. Daher muss der den Verkauf durchführende öffentliche Auftraggeber die Genehmigung für den Verkauf der Immobilie einholen, die Vergabeunterlagen erstellen, den geschätzten Wert anhand der Marktpreise bestimmen und die Auftragsbekanntmachung ordnungsgemäß vornehmen. Auftragsbekanntmachungen werden am Ort des Vergabeverfahrens in Tageszeitungen oder auf Nachrichtenseiten veröffentlicht; sind solche nicht vorhanden, erfolgt die Veröffentlichung im Bekanntmachungsportal der Agentur für Presseanzeigen, auf der Website der staatlichen Liegenschaftsverwaltung, auf der Website der Provinzdirektion für Umwelt, Stadtentwicklung und Klimawandel der Provinz, in der die Immobilie liegt, an der Bekanntmachungstafel bzw. auf der Website der zuständigen Einheit der staatlichen Liegenschaftsverwaltung sowie an den Bekanntmachungstafeln der Gemeinden. Es ist darauf hinzuweisen, dass bei Überschreitung bestimmter finanzieller Schwellenwerte auch eine Veröffentlichung im Amtsblatt zwingend vorgeschrieben ist. (Siehe: Staatliches Vergabegesetz Nr. 2886 m. 17) 
In der Auftragsbekanntmachung werden die Lage und die Beschaffenheit der Immobilie, der geschätzte Wert, das Datum des Vergabeverfahrens, die Vergabeverfahren und die Teilnahmebedingungen angegeben. Grundsätzlich ist das Vergabeverfahren nach dem im Gesetz Nr. 2886 vorgesehenen Regelverfahren des „Verfahrens mit verschlossenen Angeboten“ durchzuführen. Vergabeverfahren mit einem niedrigen geschätzten Wert können jedoch auch im vom öffentlichen Auftraggeber festzulegenden „offenen Angebotsverfahren (Versteigerungsverfahren)“ oder im „Verhandlungsverfahren“ durchgeführt werden.
Natürliche oder juristische Personen können am Vergabeverfahren teilnehmen, sofern sie die Bietersicherheit leisten und die in den Vergabeunterlagen verlangten Dokumente einreichen. Der Zuschlag wird der Person erteilt, die das höchste Angebot abgibt, sofern dieses den Vergabeunterlagen entspricht und den vom öffentlichen Auftraggeber festgelegten geschätzten Wert nicht unterschreitet. Nach Genehmigung der Zuschlagsentscheidung werden der Vertrag geschlossen und die Eintragung vorgenommen; damit wird der Verkauf vollzogen. 

3- Verkauf von Immobilien oder Grundstücken des Fiskus ohne Vergabeverfahren 
Verkäufe außerhalb eines Vergabeverfahrens werden unter Berücksichtigung bestimmter sozialer und wirtschaftlicher Ziele auf der Grundlage besonderer Gesetze durchgeführt.
Hierzu gehören zunächst Verkäufe, bei denen zur Beilegung von Eigentumsstreitigkeiten und zur Gewährleistung einer effizienten Nutzung der Immobilie ein Direktverkauf an Miteigentümer von Immobilien sowie an Nutzer und Mieter erfolgt, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Mit dieser Methode soll die tatsächliche Nutzung in rechtliches Eigentum überführt, eine Aufteilung des Eigentums verhindert und die Durchführung behördlicher Verfahren beschleunigt werden. Gehören beispielsweise %20 eines Grundstücks dem Fiskus und %80 einem Bürger, kann der Fiskus seinen Anteil von %20 unmittelbar an diesen Bürger verkaufen. Auf diese Weise kann das Miteigentum beendet und das Eigentum in einer Hand vereinigt werden. Der Verkauf ohne Ausschreibung unterscheidet sich daher von der klassischen Logik eines Vergabeverfahrens. Ziel des Verkaufs ist es, eine auf den Nutzer zugeschnittene Eigentumsstrategie zu schaffen, bei der wirtschaftliche Schnelligkeit und sozialer Ausgleich im Vordergrund stehen. (Siehe: Gesetz über die Verwertung fiskuseigener Immobilien und die Änderung des Mehrwertsteuergesetzes) 

Eine weitere Form des Verkaufs ohne Ausschreibung ist der Verkauf landwirtschaftlicher Flächen nach 2/B. Bei 2/B-Flächen handelt es sich um Immobilien im Sinne von Artikel 2/B des Forstgesetzes Nr. 6831, bei denen festgestellt wurde, dass sie ihre Waldeigenschaft verloren haben, die daraufhin aus den Waldgrenzen herausgenommen und im Namen des Fiskus eingetragen wurden. Bei diesen Flächen handelt es sich überwiegend um Immobilien, die in der Vergangenheit tatsächlich für Landwirtschaft, Besiedlung oder verschiedene wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt wurden, keine Waldeigenschaft mehr besitzen und nun Gegenstand privaten Eigentums sein können. Diese Grundstücke sind in der Regel Immobilien, die seit langer Zeit von Mietern oder Nutzern bewirtschaftet werden.  Um die Eigentumsprobleme dieser Immobilien zu lösen und ihre landwirtschaftliche Produktion sowie wirtschaftliche Nutzung zu fördern, wurde ihr Verkauf ohne Ausschreibung geregelt.  
Die wesentlichen Gründe für den unmittelbaren Verkauf dieser Immobilien ohne Ausschreibung bestehen darin, dass anstelle eines wettbewerblichen Vergabeverfahrens eine besondere Eigentumsstrategie auf Grundlage der „Berechtigtenstellung“ verfolgt wird. Auf diese Weise werden 2/B-Flächen und landwirtschaftliche Flächen unmittelbar an zuvor bestimmte Berechtigte verkauft. Darüber hinaus gelten für landwirtschaftliche Flächen günstige Bedingungen, etwa ein Kaufpreis in Höhe von %50 des Verkehrswerts. (Siehe: Gesetz Nr. 6292 über die Förderung der Entwicklung von Walddorfbewohnern, die Verwertung der im Namen des Fiskus aus den Waldgrenzen herausgenommenen Flächen und den Verkauf fiskuseigener landwirtschaftlicher Flächen) 

4- Ergebnis und Bewertung 
In unserem Land erfolgt der Verkauf von Grundstücken des Fiskus innerhalb einer vielschichtigen rechtlichen Struktur. Die wesentliche Grundlage für den Verkauf von Immobilien im Vergabeverfahren bildet das Gesetz Nr. 2886. Direktverkäufe ohne Ausschreibung erfolgen dagegen nach den Gesetzen Nr. 4706 und 6292. Mit anderen Worten beruhen Verkäufe im Vergabeverfahren auf den Grundsätzen des Wettbewerbs und der Transparenz, während Direktverkäufe vorwiegend darauf abzielen, Eigentumsprobleme zu lösen und Nutzern den Erwerb von Eigentum zu ermöglichen.
Die beim Verkauf von Grundstücken des Fiskus am häufigsten auftretenden Probleme beruhen auf Verwaltungsfehlern vor der Durchführung des Verkaufs. Insbesondere die fehlerhafte Festsetzung des geschätzten Werts oder die unvollständige Durchführung der Bewertung, die fehlerhafte Festlegung der Vergabeunterlagen und des Vergabeverfahrens sowie eine nicht wettbewerbskonforme Auftragsbekanntmachung oder Mitteilung führen zu Streitigkeiten und Schäden der öffentlichen Hand. Da die genannten Umstände zugleich den Wettbewerb und die Teilnahme am Vergabeverfahren beeinträchtigen, führen sie ferner zu einem Rückgang der öffentlichen Einnahmen und zu einer Verlängerung der Verkaufsverfahren. 

Personen, die im Rahmen des Verkaufs von Immobilien oder Grundstücken im Privateigentum des Fiskus einen Rechtsverlust erleiden, müssen innerhalb der maßgeblichen Frist rechtliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Da nach Ablauf der Frist, innerhalb derer die Rechtswidrigkeit erkannt wurde oder hätte erkannt werden müssen, keine Klage mehr erhoben werden kann, kann ein Rechtsverlust unvermeidbar sein.  

QUELLENVERZEICHNIS 

1. Sozluk 
2. Verordnung über die Verwaltung von Immobilien des Fiskus
3. Generaldirektion für staatliche Liegenschaften, Handbuch zum Verkauf von Immobilien des Fiskus im Vergabeverfahren, 2022 
4. Generaldirektion für staatliche Liegenschaften, Handbuch zum Verkauf fiskuseigener landwirtschaftlicher Flächen, 2022 
5. Staatliches Vergabegesetz Nr. 2886 
6. Gesetz Nr. 4706 
7. Gesetz Nr. 6292
8. Fatma Göcen, Untersuchung der Verfahren zum Verkauf von Immobilien des Fiskus, KTÜ, 2025