Warum sollten Unternehmen, die an öffentlichen Bauvergaben teilnehmen, auf die Vertragsarten achten?

1. Arten und Merkmale von Bauverträgen sowie Vertragsabwicklung
Bei öffentlichen Bauvergaben wirkt sich die Vertragsart unmittelbar darauf aus, wie das Unternehmen sein Angebot erstellt, welche Vergütung es nach Vertragsunterzeichnung auf Grundlage welcher Unterlagen verlangen kann und wie es mit möglichen Kostensteigerungen auf der Baustelle umgehen sollte. Daher sollten Bauunternehmen, Vergabestellen und Baustelleningenieure nicht nur auf den Angebotspreis achten, sondern auch darauf, ob es sich um einen Pauschalvertrag für schlüsselfertige Leistungen, einen Einheitspreisvertrag oder einen gemischten Vertrag handelt. (Siehe: Vertragsentwurf: https://www.kilichukuk.org/Sozluk/sozlesme-tasarisi)

Im System des Gesetzes Nr. 4735 gibt es für Bauleistungen drei wesentliche Vertragsarten. Der Pauschalvertrag für schlüsselfertige Leistungen beruht auf Ausführungsplänen und Raumlisten und wird auf Grundlage des für die gesamte Leistung angebotenen Gesamtpreises abgewickelt. Der Einheitspreisvertrag beruht auf dem Gesamtpreis, der sich aus der Multiplikation der Leistungspositionen und ihrer Mengen mit den vom Bieter angebotenen Einheitspreisen ergibt. Ein gemischter Vertrag ist eine Vertragsart, bei der ein Teil der Leistung als schlüsselfertige Leistung zu einem Pauschalpreis und der andere Teil auf Grundlage eines Einheitspreisangebots ausgeführt wird. (Siehe: Verträge über die öffentliche Auftragsvergabe: https://www.kilichukuk.org/Makaleler)

Diese drei Vertragsarten unterscheiden sich jedoch nicht nur durch ihre Bezeichnung. Bei einem Pauschalvertrag für schlüsselfertige Leistungen verpflichtet sich der Auftragnehmer in der Regel, die in den Ausführungsplänen und Raumlisten aufgeführten Leistungen innerhalb des Gesamtpreises auszuführen. Bei einem Einheitspreisvertrag erfolgt die Zahlung hingegen anhand der tatsächlich ausgeführten Mengen unter Anwendung des vertraglichen Einheitspreises. Da ein gemischter Vertrag beide Regelungen enthält, muss gesondert verfolgt werden, welcher Leistungsteil nach welchem Verfahren vergütet wird.
Nach der Vertragsunterzeichnung stehen für den Auftragnehmer die Baustellenübergabe, der Arbeitsplan, die Mitteltranchen, das technische Personal, die All-Risk-Versicherung, Abschlagszahlungen, Preisanpassungen, neue Einheitspreise, Fristverlängerungen, Leistungserweiterungen, Leistungsminderungen sowie die vorläufige und endgültige Abnahme an. Jeder dieser Punkte kann je nach Vertragsart unterschiedliche Folgen haben. Ebenso wird dieselbe Bauleistung im schlüsselfertigen Teil anders beurteilt als im Einheitspreisteil. (Siehe: Abschlagszahlung: https://www.kilichukuk.org/Sozluk)

Es ist darauf hinzuweisen, dass bei öffentlichen Bauverträgen die Vergabeunterlagen die wesentliche Grundlage des Vertrags bilden. Mit der Abgabe des Angebotsschreibens erklärt das Unternehmen, dass es die Vergabeunterlagen gelesen hat und akzeptiert. Diese Erklärung führt dazu, dass Einwendungen wie 'Diese Bedingung war mir nicht bekannt' nach dem Vergabeverfahren häufig ohne Erfolg bleiben. Deshalb sollte die Vertragsart vor dem Vergabeverfahren gemeinsam durch das technische Team, die Vergabestelle und auf das betreffende Gebiet spezialisierte Juristen geprüft werden.

2. Welche Streitigkeiten können Auftragnehmer bei Bauverträgen je nach Vertragsart betreffen?
Ein erheblicher Teil der Streitigkeiten bei Bauverträgen entsteht dadurch, dass die Vergabeunterlagen nicht ausreichend geprüft werden, dass Unstimmigkeiten zwischen dem Projekt und der Raumliste bestehen, dass der Ausführungsort nicht ordnungsgemäß besichtigt wird oder dass Mengen- und Kalkulationsarbeiten übereilt vorgenommen werden. Im Allgemeinen wird angenommen, das Problem sei gelöst, sobald das Unternehmen den Zuschlag erhalten hat. Die eigentliche Bewährungsprobe beginnt jedoch erst nach der Vertragsunterzeichnung.

Die bei Pauschalverträgen für schlüsselfertige Leistungen am häufigsten auftretenden Streitigkeiten betreffen unvollständige Planungen, Unstimmigkeiten zwischen der Raumliste und den Ausführungsplänen, Baugrunduntersuchungen, Aushubklassen, Transporte, Materialgewinnungsstätten, Leitungsführungen, Hindernisse am Ausführungsort und Forderungen wegen Leistungserweiterungen. Da der Auftragnehmer bei dieser Vertragsart in der Regel die gesamte Leistung zum Gesamtpreis übernimmt, wird nicht jede nachträglich entstehende Kostensteigerung gesondert vergütet. (Siehe: Bauvergaben: https://www.kilichukuk.org/Makaleler)
Bei Einheitspreisverträgen konzentrieren sich Streitigkeiten eher auf Mengenermittlungen, Aufmaßunterlagen, Mengenbücher, neue Einheitspreise, angepasste Preise, Preisanpassungen, Arbeitspläne und Aufzeichnungen zu Abschlagszahlungen. Kann das Unternehmen die Menge der ausgeführten Arbeiten, die Position, nach der eine Bauleistung vergütet werden soll, und die Unterlagen, auf denen die Abschlagszahlung beruht, nicht rechtzeitig nachweisen, kann es später Rechtsverluste erleiden.
Bei gemischten Verträgen kann sich das Problem noch verschärfen. Denn einige Teile der Leistung werden schlüsselfertig, andere nach Einheitspreisen ausgeführt. Auf derselben Baustelle bestehen somit gleichzeitig zwei unterschiedliche Zahlungs- und Risikokonstellationen. Daher sollte von Anfang an festgelegt werden, welchem Vertragsteil eine Bauleistung zuzuordnen ist, wie ihre Vergütung berechnet wird und wie die Preisanpassung anzuwenden ist.

Unseres Erachtens reicht bei Bauverträgen eine ausschließlich technische Betrachtung nicht aus. Der Baustelleningenieur beurteilt die Bauleistung, die Mengen und die Bedingungen vor Ort; der Jurist prüft dagegen die Bestimmungen des Vertrags, der Bedingungen, der Fristen, der Mitteilungen, der Abschlagszahlungen und der Rechtsbehelfe. Werden diese beiden Perspektiven nicht zusammengeführt, kann das Unternehmen selbst in einer sachlich berechtigten Angelegenheit in eine schwache Position geraten, weil es nicht fristgerecht schriftlich reagiert oder keine ordnungsgemäßen Unterlagen erstellt hat. (Siehe: Artikel zum Vergaberecht: https://www.kilichukuk.org/Makaleler)

3. Was sollten Bauunternehmen bei der Teilnahme an Vergabeverfahren mit Pauschalverträgen für schlüsselfertige Leistungen beachten?
Bei einem Pauschalvertrag für schlüsselfertige Leistungen bietet das Unternehmen einen Gesamtpreis für die gesamte Leistung an. Deshalb sollten vor der Angebotserstellung die Ausführungspläne, die Raumliste, die technischen Spezifikationen, der Vertragsentwurf, die Baugrunduntersuchung, Erläuterungen und gegebenenfalls alle projektbezogenen Anlagen gemeinsam gelesen werden. Es ist nicht sachgerecht, ein Angebot ausschließlich anhand des geschätzten Auftragswerts oder der allgemeinen Marktpreise abzugeben.

Aufgrund unserer Erfahrungen können wir feststellen, dass die meisten Probleme bei schlüsselfertigen Leistungen dadurch entstehen, dass das Unternehmen keine hinreichende Mengenermittlung vornimmt. Die Mengen im geschätzten Auftragswert des öffentlichen Auftraggebers sollten dem Unternehmen keine gesonderte Sicherheit vermitteln. Der Auftragnehmer sollte anhand seiner eigenen Berechnungen bestimmen, zu welchem Preis er die Leistung ausführen kann. Zu diesem Zweck sollten die architektonischen, statischen, mechanischen, elektrotechnischen und infrastrukturellen Pläne jeweils gesondert geprüft und unvollständige, widersprüchliche oder unklare Punkte innerhalb der Angebotsfrist beim öffentlichen Auftraggeber nachgefragt werden. (Siehe: Vertragsentwurf: https://www.kilichukuk.org/Sozluk/sozlesme-tasarisi)
Bei einem Vertrag für schlüsselfertige Leistungen kommt auch dem Ausführungsort besondere Bedeutung zu. Wird ein Angebot abgegeben, ohne die Baustelle zu besichtigen, die Boden- und Umgebungsbedingungen zu prüfen und Zufahrtswege, Baustellenfläche, Strom, Wasser, Verkehrsanbindung, bestehende Bauwerke, Infrastrukturleitungen und Materialbezugsquellen zu bewerten, kann dies das Unternehmen später in eine schwierige Lage bringen. Obwohl wir wiederholt darauf hinweisen, geben einige Unternehmen Preise an, ohne den Ausführungsort besichtigt zu haben, und sehen sich während der Vertragslaufzeit mit unerwarteten Kosten konfrontiert.
Für Leistungen, die in den Plänen und Spezifikationen eindeutig erkennbar sind, können nachträgliche Forderungen des Auftragnehmers, wonach 'diese Leistung gesondert vergütet werden soll', jedoch nicht immer durchsetzbar sein. Das Wesen eines Pauschalvertrags für schlüsselfertige Leistungen besteht darin, dass die Leistung im Umfang der Ausführungspläne und der Raumliste zu einem Gesamtpreis erbracht wird. Daher sollte das Unternehmen in der Angebotsphase sämtliche Bauleistungen selbst ermitteln, Material- und Arbeitskosten gesondert kalkulieren und zudem die Bestimmungen über Preisanpassungen und Fristen prüfen.

Unsere auf Beobachtungen beruhende Einschätzung lautet: Ein Unternehmen, das an einem Vergabeverfahren für schlüsselfertige Leistungen teilnehmen will, sollte vor der Angebotsabgabe eine technische Prüfakte und einen rechtlichen Prüfvermerk erstellen. Die technische Akte sollte Mengenermittlungen, Kalkulationen, Bedingungen vor Ort und risikobehaftete Bauleistungen enthalten; der rechtliche Vermerk sollte die Vertragsart, die Grenze für Leistungserweiterungen, Fristverlängerungen, Vertragsstrafen, Preisanpassungen, Sicherheiten und Mitteilungsfristen behandeln. (Siehe: Vergabewörterbuch: https://www.kilichukuk.org/Sozluk)

4. Was sollten Bauunternehmen bei der Teilnahme an Vergabeverfahren mit Einheitspreisverträgen beachten?
Bei einem Einheitspreisvertrag gibt das Unternehmen Preise für die Leistungspositionen im vom öffentlichen Auftraggeber erstellten Einheitspreisverzeichnis an. Während der Vertragslaufzeit erfolgt die Zahlung anhand der tatsächlich ausgeführten Mengen. Bei dieser Vertragsart sollte nicht lediglich darauf abgestellt werden, ob der Einheitspreis hoch oder niedrig ist. Bei einem Einheitspreisvertrag sind die Beschreibung der Leistungsposition, die Maßeinheit, die Menge, die entsprechende Regelung in den technischen Spezifikationen und die in der Ausführung verwendete Messmethode von Bedeutung.

Bei Einheitspreisleistungen handeln Unternehmen häufig in der Annahme, 'dass bei einer Mengenerhöhung ohnehin eine entsprechende Vergütung gezahlt wird'. Es sollte jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass jede Erhöhung problemlos vergütet wird. Es sollte von Anfang an geklärt werden, ob die Leistungsposition im Vertrag enthalten ist, unter welcher Position die Bauleistung ausgeführt wird, ob die Erhöhung innerhalb des dem Vertrag zugrunde liegenden Projekts bleibt, ob ein neuer Einheitspreis erforderlich ist und ob ein angepasster Preis anzuwenden ist. (Siehe: Neuer Einheitspreis: https://www.kilichukuk.org/Sozluk)
Bei Einheitspreisverträgen gehören die Unterlagen zu Abschlagszahlungen zu den wertvollsten Beweismitteln des Unternehmens. Aufmaßunterlagen, Mengenermittlungen, Mengenbücher, Berichte zu Abschlagszahlungen, Fotos der Bauleistungen, schriftliche Anweisungen und Baustellenprotokolle sollten ordnungsgemäß geführt werden. Ebenso sollten die technischen Aufzeichnungen des Baustelleningenieurs mit den von der Vergabestelle verwahrten Vertragsunterlagen übereinstimmen.
Ein weiteres Thema bei Einheitspreisleistungen ist die Preisanpassung. Ob nach dem Vertrag eine Preisanpassung gewährt wird, nach welchen Grundsätzen sie berechnet wird und in welchem Monat nach dem Arbeitsplan welche Bauleistung ausgeführt werden soll, beeinflusst den Cashflow des Unternehmens. Ein Rückstand gegenüber dem Arbeitsplan kann nicht nur hinsichtlich einer Verzugsstrafe, sondern auch bei der Berechnung der Preisanpassung Folgen haben.

Unseres Erachtens sollte ein Bauunternehmen, das an einem Vergabeverfahren mit Einheitspreisen teilnehmen will, für jede Leistungsposition im Angebotsverzeichnis eine kurze Checkliste erstellen. Diese Liste sollte die Beschreibung der Leistungsposition, die Maßeinheit, die Materialart, die Transportsituation, den Arbeitsaufwand, den Maschinenbedarf, mögliche Mengenänderungen und die erforderliche Dokumentation enthalten. Auf diese Weise lassen sich Streitigkeiten über Abschlagszahlungen und Vergütungen während der Vertragslaufzeit sachgerechter behandeln. (Siehe: Videos zur öffentlichen Auftragsvergabe: https://www.ihale.tv)

5. Was sollten Bauunternehmen bei der Teilnahme an Vergabeverfahren mit gemischten Verträgen beachten?
Bei einem gemischten Vertrag wird ein Teil der Leistung als schlüsselfertige Leistung zu einem Pauschalpreis und ein anderer Teil auf Einheitspreisbasis geregelt. Diese Vertragsart kommt insbesondere bei Leistungen mit unterschiedlichen technischen Merkmalen vor. Aus Sicht des Unternehmens kann ein gemischter Vertrag jedoch zu einer fehlerhaften Vergütungsberechnung und zu Streitigkeiten über Abschlagszahlungen führen, wenn er nicht sorgfältig überwacht wird.

Bei einem gemischten Vertrag ist zunächst anhand des Vertragsentwurfs und seiner Anlagen festzustellen, welche Bauleistungen zum schlüsselfertigen Teil und welche zum Einheitspreisteil gehören. Diese Abgrenzung ist sowohl in der Angebotsphase als auch während der Vertragslaufzeit zugrunde zu legen. Andernfalls kann das Unternehmen mit dem Einwand konfrontiert werden, dass eine von ihm als Einheitspreisleistung angesehene Bauleistung zum schlüsselfertigen Teil gehört.
Darüber hinaus sind bei gemischten Verträgen auch die Berechnungen der Preisanpassungen und Abschlagszahlungen gesondert zu verfolgen. Im schlüsselfertigen Teil werden die Fertigstellungsgrade, im Einheitspreisteil die tatsächlich ausgeführten Mengen zugrunde gelegt. Ebenso ist bei der Beurteilung von Leistungserweiterungen, Leistungsminderungen und neuen Einheitspreisen eine gesonderte Prüfung danach erforderlich, welchem Teil die Bauleistung zuzuordnen ist.
Bei gemischten Verträgen sollte ein regelmäßiger Informationsfluss zwischen der Baustellenleitung und der zentralen Vergabestelle des Unternehmens bestehen. Meldet die Baustelle eine geänderte Bauleistung oder eine Anweisung des öffentlichen Auftraggebers verspätet an die Zentrale, können die erforderlichen Schreiben gegebenenfalls nicht fristgerecht erstellt werden. In diesem Fall kann das Unternehmen Schwierigkeiten haben, die Vergütung für die ausgeführte Leistung zu erhalten, oder sein Recht auf Fristverlängerung nicht ausüben.

Es ist darauf hinzuweisen, dass der gemischte Vertrag zu den Vertragsarten gehört, die vor dem Vergabeverfahren eine besonders eingehende Prüfung erfordern. Vor der Angebotsabgabe sollte das Unternehmen die Vertragsteile farblich kennzeichnen, die Bauleistungsgruppen voneinander trennen, den Ablauf der Abschlagszahlungen strukturieren und die Auswirkungen der Preisanpassungen berechnen. (Siehe: Veröffentlichungen von Kılıç Akademi: https://www.kilicakademi.com.tr)

6. Unsere Empfehlungen für Bauunternehmen, die an Vergabeverfahren teilnehmen
Für Unternehmen, die an öffentlichen Bauvergaben teilnehmen, beeinflusst die Vertragsart den gesamten Prozess von der Kalkulation des Angebotspreises bis zum Vertragsende. Beim Pauschalvertrag für schlüsselfertige Leistungen stehen die Planung, die Raumliste und der Gesamtpreis im Vordergrund. Beim Einheitspreisvertrag kommt es insbesondere auf die Leistungspositionen, Messungen, Mengenermittlungen und Aufzeichnungen zu Abschlagszahlungen an. Beim gemischten Vertrag ist eine zutreffende Abgrenzung erforderlich, weil beide Regelungssysteme parallel angewendet werden.
Die Unternehmen sollten vor dem Vergabeverfahren den Vertragsentwurf, die Verwaltungsbedingungen, die technischen Spezifikationen, die Pläne, die Raumlisten, die Einheitspreisbeschreibungen sowie die Bestimmungen über Preisanpassungen, Fristen, Vertragsstrafen, Sicherheiten, Baustellenübergabe und Arbeitspläne gemeinsam prüfen. Erforderlichenfalls sollte innerhalb der Angebotsfrist beim öffentlichen Auftraggeber eine Erläuterung angefordert werden. (Siehe: Recht der öffentlichen Auftragsvergabe: https://www.kilichukuk.org/Makaleler)

Nach der Vertragsunterzeichnung sollte das Unternehmen vom ersten Tag an ein geordnetes System für den Schriftverkehr und die Dokumentation einrichten. Das Protokoll über die Baustellenübergabe, der Arbeitsplan, der überarbeitete Arbeitsplan, der Antrag auf Fristverlängerung, das Schreiben zur Leistungserweiterung, das Protokoll über einen neuen Preis, der Einwand gegen eine Abschlagszahlung, das Baustellentagebuch und die Abnahmeverfahren sollten nicht unsystematisch bearbeitet werden. Denn bei Bauleistungen ist es ebenso wichtig, einen Anspruch rechtzeitig und mit den richtigen Unterlagen geltend zu machen, wie in der Sache im Recht zu sein.
Aufgrund unserer Erfahrungen empfehlen wir, bei Bauverträgen selbst geringfügige Meinungsverschiedenheiten zu klären, bevor sie sich ausweiten. Der Baustelleningenieur sollte den Sachverhalt vor Ort und der Jurist gemeinsam mit ihm die vertrags- und rechtsvorschriftenbezogenen Folgen beurteilen. Eine solche Zusammenarbeit kann sowohl verhindern, dass der Auftragnehmer ungerechtfertigte Nachteile erleidet, als auch einer Zunahme unnötiger Streitigkeiten mit dem öffentlichen Auftraggeber entgegenwirken.

Im Ergebnis sollte jedes Unternehmen, das an einer öffentlichen Bauvergabe teilnehmen will, die Vertragsart von Anfang an zutreffend verstehen, sein Angebot entsprechend erstellen und nach Vertragsunterzeichnung den gesamten Prozess schriftlich dokumentieren. Selbst bei geringfügigen Streitigkeiten während der Vertragsabwicklung kann es zur Vermeidung späterer Rechtsverluste zweckmäßig sein, rechtliche Informationen von spezialisierten Juristen einzuholen. (Siehe: Kontakt: https://www.kilichukuk.org/iletisim)

Rechtsanwältin Işıl KILIÇ EROL
Expertin für Verträge über die öffentliche Auftragsvergabe
Kontakt: İletisim