Wie kann ich an Ausschreibungen zum Verkauf von Immobilien des Fiskus oder einer Gemeinde teilnehmen?

1. Einleitung
Die wirtschaftliche Nutzung öffentlicher Immobilien durch deren Verkauf ist ein wichtiger Bestandteil der staatlichen Immobilienverwaltungspolitik. Immobilien des Fiskus sowie Grundstücke, Geschäftsräume und sonstige Immobilien der Gemeinden werden im Rahmen bestimmter Verfahren zum Verkauf angeboten. Das Ausschreibungsverfahren für den Verkauf wird nach den Bestimmungen des Gesetzes über staatliche Ausschreibungen Nr. 2886 durchgeführt.
In diesem Beitrag wird erläutert, wie eine natürliche oder juristische Person an Ausschreibungen zum Verkauf von Immobilien des Fiskus oder einer Gemeinde teilnehmen kann; dabei werden das Ausschreibungsverfahren, die erforderlichen Voraussetzungen und die zu beachtenden Aspekte behandelt.

2. Gesetz Nr. 2886 und Immobilienverkäufe
Das Gesetz über staatliche Ausschreibungen Nr. 2886 (Gesetz) regelt Vorgänge, die der Erzielung von Einnahmen für die öffentliche Hand dienen. In diesem Rahmen werden Vorgänge wie Immobilienverkäufe, Vermietungen und die Bestellung von Dienstbarkeitsrechten nach Maßgabe des genannten Gesetzes durchgeführt.
Das grundlegende Ziel des Gesetzes besteht darin, öffentliche Immobilien zu den günstigsten Bedingungen und zum höchsten Preis zu verwerten. Daher gelten bei Verkaufsausschreibungen die Grundsätze des Wettbewerbs, der Transparenz und der Gleichbehandlung.
In der Praxis werden folgende Immobilien zum Verkauf angeboten:

• Grundstücke und Flächen des Fiskus, 
• erschlossene Grundstücke der Gemeinden,  
• Geschäftsräume und Gewerbeflächen, 
• Immobilien, die infolge städtebaulicher Maßnahmen erworben wurden.  

Diese Immobilien werden von den zuständigen öffentlichen Auftraggebern im Wege eines nach dem Gesetz Nr. 2886 zulässigen Vergabeverfahrens zum Verkauf angeboten.

3. Einleitung des Verkaufsverfahrens: Auftragsbekanntmachung
Für die Teilnehmer beginnt das Verkaufsverfahren mit der Auftragsbekanntmachung. Die Bekanntmachungen enthalten üblicherweise:

• Lage und Eigenschaften der Immobilie, 
• Schätzwert (voraussichtlicher Verkaufswert), 
• Datum und Ort der Ausschreibung,
• Voraussetzungen für die Teilnahme an der Ausschreibung,  
• Höhe der Bietersicherheit sowie
• sonstige Angaben.

Bekanntmachungen über Ausschreibungen für Immobilien werden im Amtsblatt, in landesweiten und lokalen Zeitungen, auf offiziellen Internetseiten (ilan.gov.tr  milliemlak.gov.tr ), auf den Internetseiten der Provinzdirektionen für Umwelt, Städtebau und Klimawandel, auf den Internetseiten der Gemeinden sowie an deren Bekanntmachungstafeln veröffentlicht. Wer an einer Ausschreibung teilnehmen möchte, sollte diese Bekanntmachungen zunächst regelmäßig verfolgen.

4. Voraussetzungen für die Teilnahme an Ausschreibungen zum Verkauf von Immobilien des Fiskus oder einer Gemeinde
Nach dem Gesetz Nr. 2886 müssen Personen, die an einer Ausschreibung teilnehmen möchten, bestimmte grundlegende Voraussetzungen erfüllen. An solchen Ausschreibungen können Staatsangehörige der Republik Türkei, Gesellschaften oder Genossenschaften teilnehmen. Personen, die von öffentlichen Vergabeverfahren ausgeschlossen sind, sowie Personen, die an den Ausschreibungsvorgängen mitwirken, und deren Angehörige dürfen jedoch nicht an den Ausschreibungen teilnehmen.  
Bei Ausschreibungen zum Verkauf von Immobilien werden üblicherweise folgende Unterlagen verlangt:

• Identitätsnachweis oder Handelsregisterunterlagen, 
• Zahlungsbeleg über die Bietersicherheit, 
• Vollmacht (sofern vorhanden), 
• Nachweise über den Erwerb der Ausschreibungsunterlagen.  

5. Vergabeverfahren und Ablauf der Ausschreibung
Verkaufsausschreibungen werden üblicherweise nach zwei Methoden durchgeführt: dem “Verfahren mit verschlossenen Angeboten” und dem “offenen Angebotsverfahren”. Beim Verfahren mit verschlossenen Angeboten werden die Angebote schriftlich eingereicht. Die Umschläge werden geöffnet und die Bewertung erfolgt auf dieser Grundlage. Beim offenen Angebotsverfahren geben die Teilnehmer ihre Angebote mündlich ab. Der Zuschlag wird dem Bieter mit dem höchsten Angebot erteilt. Bei beiden Methoden gilt als Grundprinzip, dass derjenige den Zuschlag erhält, der den höchsten, über dem Schätzwert liegenden Preis anbietet. 
Nach Eingang der Angebote verläuft das Ausschreibungsverfahren wie folgt:

• Die Zuschlagsentscheidung wird genehmigt, 
• der Kaufvertrag wird unterzeichnet, 
• der Kaufpreis wird entrichtet, 
• die Eigentumsübertragung im Grundbuch wird vorgenommen.  

In dieser Phase ist die Einhaltung der Fristen von großer Bedeutung. 

6. Wichtige Aspekte, die Teilnehmer an der Ausschreibung beachten müssen
Personen, die an der Ausschreibung teilnehmen, müssen insbesondere auf folgende Punkte achten:

• den planungsrechtlichen Status der Immobilie, 
• das Bestehen von Vermerken oder Hypotheken, 
• Nutzungsbeschränkungen, 
• den tatsächlichen Zustand (Besetzung usw.),
• Rechts- und Wettbewerbsverstöße in der Auftragsbekanntmachung und den Ausschreibungsunterlagen. 

Zu den in der Praxis am häufigsten auftretenden Fehlern gehören die unzureichende Prüfung der rechtlichen Situation der Immobilie und Verfahrensfehler des öffentlichen Auftraggebers während des Ausschreibungsverfahrens.  

7. Ergebnis und Bewertung
Die Teilnahme an Ausschreibungen zum Verkauf von Immobilien des Fiskus und der Gemeinden ist ein Verfahren, das zutreffende Informationen und eine sorgfältige Vorbereitung erfordert. Nach der Grundkonzeption des Gesetzes Nr. 2886 ist bei diesen Ausschreibungen der Wettbewerb maßgeblich. Ebenso ist es von Bedeutung, dass der öffentliche Auftraggeber den Gleichbehandlungsgrundsatz wahrt und der Verkauf an denjenigen erfolgt, der den höchsten, über dem Schätzwert liegenden Preis anbietet. Personen, die an einer Ausschreibung teilnehmen möchten, müssen daher die Bekanntmachungen sorgfältig verfolgen, ihr Angebot mit vollständigen Unterlagen abgeben und die rechtliche Situation der Immobilie gründlich prüfen.
Personen, die in der Auftragsbekanntmachung oder während des Ausschreibungsverfahrens mit rechtswidrigen Vorgängen konfrontiert werden, müssen den öffentlichen Auftraggeber darüber informieren und die Angelegenheit spätestens innerhalb von 30 (otuz) Tagen gerichtlich geltend machen, wenn keine Antwort erteilt wird oder die erteilte Antwort nicht angemessen ist. Ebenso ist zu beachten, dass der Antrag beim öffentlichen Auftraggeber den Lauf der Klagefrist nicht unterbricht. (Siehe: Verwaltungsprozessordnung, m. 20/A)
Abschließend ist es wichtig, das Verfahren bei Ausschreibungen zum Verkauf von Immobilien des Fiskus oder einer Gemeinde mit rechtlicher Unterstützung durchzuführen, um eine ordnungsgemäße Vorbereitung, die Abgabe eines ausschreibungskonformen Angebots und die Vermeidung von Rechtsverlusten sicherzustellen. 

Rechtsanwältin Işıl KILIÇ EROL

Fachperson für öffentliche Verträge

Quellen:

1-www.kilichukuk.org 

2-Gesetz über staatliche Ausschreibungen Nr. 2886 

3- Verwaltungsprozessordnung