Wie wirkt sich die neue Vermietungsregelung für gewerbliche Einheiten in Küsten- und Uferstreifen auf Unternehmen aus?

1. Kurzer Überblick über die Mitteilung
Mit der im Amtsblatt veröffentlichten Änderung wurde Artikel 81 der Verordnung über die Verwaltung staatlicher Liegenschaften mit der Überschrift “Maßnahmen in Küsten- und Uferstreifen” um einen neuen Absatz ergänzt. Die Regelung eröffnet einen neuen Weg zur Vermietung der vom Ministerium als geeignet angesehenen Küsten- und Uferstreifen sowie der auf diesen Flächen zwingend zu errichtenden gewerblichen Einheiten. Dabei bleibt die Voraussetzung bestehen, dass die Bestimmungen des Küstengesetzes Nr. 3621, der Verordnung zur Durchführung des Küstengesetzes und des genehmigten Bebauungsplans eingehalten werden.
(Siehe: Amtsblatt, Änderung vom 09.08.2026, Ausgabe Nr. 33335; Verordnung über die Verwaltung staatlicher Liegenschaften)
Die Änderung betrifft mittelbar Personen und Unternehmen, die mit ausgeschriebenen Aufträgen in Bereichen wie der Vermietung staatlicher Liegenschaften, dem Abschluss von Protokollvereinbarungen, dem Betrieb gewerblicher Einheiten sowie der Erbringung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Sicherheits- und Reinigungsleistungen befasst sind. Ebenso können die beim Betrieb dieser Flächen erfolgenden Beschaffungen nachgelagerter Dienstleistungen oder betrieblichen Maßnahmen je nach Rechtsstatus der betreffenden Einrichtung zusätzliche Vergabe-, Vertrags- und Kontrollverfahren nach sich ziehen.
(Siehe: Kılıç Vergabelexikon)

2. Neuerungen durch die Mitteilung
In der bisherigen Regelung standen hinsichtlich der Maßnahmen in Küsten- und Uferstreifen die Großstadtkommunen, die Gemeinden und die kommunalen Verbände im Vordergrund. Zudem konnte kommunalen Gebietskörperschaften oder kommunalen Verbänden an den vom Ministerium als geeignet angesehenen Orten eine Genehmigung erteilt werden, ohne die vorgesehenen Entgelte zu erheben und stattdessen eine Beteiligung am Umsatz oder an den Einnahmen zu erhalten. Der Umfang der Maßnahmen, die Einnahmenaufteilung und weitere Fragen wurden durch eine Protokollvereinbarung festgelegt.

Nach dem neu hinzugefügten Absatz können die vom Ministerium als geeignet angesehenen Küsten- und Uferstreifen und die auf diesen Flächen zwingend zu errichtenden gewerblichen Einheiten gegen eine Beteiligung am Umsatz oder an den Einnahmen durch eine Protokollvereinbarung an die Zentralverwaltung des Ministeriums, die Direktion des Betriebs mit revolvierendem Kapital, die ihm unterstellten, zugeordneten und mit ihm verbundenen Einrichtungen und Organisationen sowie deren Beteiligungsgesellschaften vermietet werden, um Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Sicherheits-, Reinigungs- und ähnliche betriebliche Maßnahmen durchzuführen.
Mit dieser Regelung gilt Folgendes: 

•   Küsten- und Uferstreifen sowie die dort zwingend erforderlichen gewerblichen Einheiten werden gemeinsam betrachtet.

• Bei der Vermietung kann der Grundsatz einer Beteiligung am Umsatz oder an den Einnahmen angewandt werden.

• Instandhaltung, Instandsetzung, Sicherheit, Reinigung und ähnliche betriebliche Maßnahmen werden als Bereiche aufgeführt, die dem neuen Absatz zugrunde liegen.

• Der Kreis der Parteien, mit denen eine Protokollvereinbarung geschlossen werden kann, wurde erweitert; die Zentralverwaltung des Ministeriums, die Direktion des Betriebs mit revolvierendem Kapital, die ihm unterstellten, zugeordneten und mit ihm verbundenen Einrichtungen und Organisationen sowie deren Beteiligungsgesellschaften wurden einbezogen.

• Das Veröffentlichungsdatum der Regelung ist der 09.08.2026. Die Änderung tritt am selben Tag in Kraft.
(Siehe: Maßnahmen in Küsten- und Uferstreifen, Verordnung md. 81; Angaben zur Tagesausgabe des Amtsblatts)

3. Bedeutung der Mitteilung für Personen und Unternehmen, die mit ausgeschriebenen Aufträgen befasst sind
Diese Änderung ist insbesondere für Personen oder Unternehmen, die sich in Küstengebieten mit Tourismus, Gemeinschaftseinrichtungen, Parkplätzen, Cafeterien, Kiosken, Sicherheit, Reinigung, Instandhaltung und kleineren betrieblichen Dienstleistungen befassen, eine Entwicklung, die verfolgt werden sollte. Die Betroffenen sollten nicht davon ausgehen, dass ihnen unmittelbar neue Rechte an Küsten- und Uferstreifen entstehen. Vielmehr sollten sie verfolgen, durch welche Einrichtung oder Beteiligungsgesellschaft die betreffende Fläche betrieben wird, welche Bedingungen die Protokollvereinbarung vorsieht und welche Vergabe- oder Vertragsverfahren anschließend durchgeführt werden.

Bei derartigen Regelungen ist in der Regel besonders darauf zu achten, welche Fläche auf welche Weise genutzt werden soll, wie die Einnahmenbeteiligung berechnet wird, wer die gewerblichen Einheiten betreibt und nach welchem Verfahren nachgelagerte Dienstleistungen erbracht werden. Es ist hervorzuheben, dass Küsten- und Uferstreifen Flächen sind, bei denen das öffentliche Interesse und die gewerbliche Nutzung gleichzeitig berücksichtigt werden müssen. Deshalb müssen Unternehmen neben Preis, Miete oder Betriebseinnahmen auch Fragen wie Bebauungsplan, Nutzungszweck, Genehmigungsdauer, Räumung, Sicherheitsleistung, Umsatzbeteiligung und Vertragsbeendigung gemeinsam prüfen.

Auf Grundlage unserer Erfahrungen ist darauf hinzuweisen, dass bei Vermietungs- oder Protokollverfahren für staatliche Liegenschaften unbeachtete Mängel bei Unterlagen und Fristen in späteren Phasen Folgen hinsichtlich der Sicherheitsleistung, der Räumung, der Nutzungsentschädigung wegen unberechtigter Nutzung oder der Vertragsbeendigung haben können. Daher sind Liegenschaftsgeschäfte im Anwendungsbereich des Gesetzes Nr. 2886 von Beschaffungsverfahren im Anwendungsbereich des Gesetzes Nr. 4734 zu unterscheiden.
(Siehe: Vertragsentwurf)

4. Unsere Empfehlungen zur Verbesserung der Wirksamkeit der Mitteilung im öffentlichen Interesse
Der neue Absatz, der Artikel 81 der Verordnung über die Verwaltung staatlicher Liegenschaften hinzugefügt wurde, darf nicht dahin ausgelegt werden, dass sämtliche Befugnisse der kommunalen Verwaltung in Küsten- und Uferstreifen auf das Ministerium übertragen wurden. Diese Änderung ermöglicht jedoch, Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Sicherheits-, Reinigungs- und ähnliche betriebliche Maßnahmen hinsichtlich der vom Ministerium als geeignet angesehenen Küsten- und Uferstreifen sowie der dort zwingend zu errichtenden gewerblichen Einheiten durch eine Protokollvereinbarung über die Zentralverwaltung des Ministeriums, die Direktion des Betriebs mit revolvierendem Kapital, die ihm unterstellten, zugeordneten und mit ihm verbundenen Einrichtungen sowie deren Beteiligungsgesellschaften durchzuführen. Auch wenn der allgemeine Aufgabenbereich der Gemeinden damit nicht vollständig entfällt, wurde folglich ein neuer Anwendungsbereich eröffnet, in dem die Zentralverwaltung bei bestimmten staatlichen Liegenschaften und Küstenflächen eine unmittelbarere Rolle übernehmen kann.

Unserer Auffassung nach besteht einer der Gründe für diese Änderung darin, die Instandhaltung, Instandsetzung, Sicherheit, Reinigung und betriebliche Organisation der gewerblichen Einheiten in Küsten- und Uferstreifen stärker aus einer Hand und auf Grundlage einer Einnahmenbeteiligung durchzuführen. Überschneidungen der Zuständigkeitsbereiche verschiedener Einrichtungen in Küstengebieten können in der Praxis häufig zu Unterschieden bei Nutzungsgenehmigungen, dem Betrieb gewerblicher Flächen, der Umsatzbeteiligung sowie Reinigungs- und Sicherheitsleistungen führen. Mit dieser Regelung könnte das Ministerium beabsichtigt haben, in den von ihm als geeignet angesehenen Gebieten durch das Modell der Protokollvereinbarung eine geordnetere Überwachung der Einnahmen, eine klarere betriebliche Verantwortlichkeit und eine einfachere Kontrolle zu ermöglichen.

Allerdings können in der Praxis zwischen den Gemeinden und der Zentralverwaltung gewisse Meinungsverschiedenheiten entstehen. Insbesondere können Unklarheiten darüber auftreten, welche Küstenfläche vom Ministerium als geeignet angesehen wird, wie sich die Änderung auf die bestehende Nutzungs-, Instandhaltungs- und Betriebsorganisation der Gemeinden auswirkt, wie der aus den gewerblichen Einheiten erzielte Umsatz- oder Einnahmenanteil überwacht wird und wie die Befugnisse hinsichtlich des Bebauungsplans und der Küstengestaltung in das Protokollverfahren einfließen. Damit die Regelung im öffentlichen Interesse wirksamer angewandt werden kann, wäre es daher hilfreich, wenn das Ministerium zusätzlich einen Umsetzungsleitfaden mit einer Muster-Protokollvereinbarung, Erläuterungen zur Einnahmenbeteiligung, einem Verfahren zur Abstimmung mit den Gemeinden und Hinweisen zur Übergangsphase veröffentlichen würde.Unserer Auffassung nach kann die Regelung dazu beitragen, die Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit und betriebliche Organisation der Küsten- und Uferstreifen planmäßiger durchzuführen. Insbesondere kann die Abführung des aus den gewerblichen Einheiten erzielten Umsatz- oder Einnahmenanteils an die öffentliche Hand zu einer effizienteren Nutzung öffentlicher Liegenschaften beitragen.
(Siehe: Kılıç Hukuk Fachartikel)

5. Fazit und Quellen zum Thema
Zusammenfassend betrifft diese Mitteilung eine Änderung, die hinsichtlich des Betriebs staatlicher Liegenschaften in Küsten- und Uferstreifen, der Nutzung gewerblicher Einheiten und der Vermietung auf Grundlage einer Einnahmenbeteiligung verfolgt werden sollte. Interessierte müssen vor dem Vergabeverfahren den Rechtsstatus der Fläche, die Vermietungs- oder Protokollbedingungen, die Verpflichtungen zur Sicherheitsleistung, die Berechnung des Einnahmenanteils sowie die Räumungs- und Vertragsbeendigungsbestimmungen prüfen.
Für Unternehmen wäre es hilfreich, solche Mitteilungen nicht nur als Änderungen der Rechtsvorschriften zu betrachten, sondern auch als Vorbereitung auf künftig mögliche Aufträge in den Bereichen Vermietung, Beschaffung von Dienstleistungen, Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit, Betrieb und Verwaltung gewerblicher Einheiten. Bei Unklarheiten in der Praxis kann die Einholung einer rechtlichen Bewertung vor dem Vergabeverfahren und während des Vertragsverfahrens die Risiken für Unternehmen hinsichtlich Unterlagen, Fristen und Rechtsverlusten verringern. 10.08.2026
(Siehe: Kılıç Vergabelexikon)
(Siehe: Vertragsentwurf)
(Siehe: Kılıç Hukuk Fachartikel)
(Siehe: Kılıç Hukuk Mitteilungen)

Zehra ÇENGEL YAVAŞ
Kanzlei Kılıç Hukuk ve Danışmanlık
Redakteurin für juristische Publikationen
Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an die Kanzlei Kılıç Hukuk ve Danışmanlık