Come posso partecipare alle gare per la vendita di immobili del Tesoro o del Comune?

1. Introduzione
La valorizzazione economica degli immobili pubblici mediante la vendita costituisce una parte importante delle politiche statali di gestione immobiliare. Gli immobili appartenenti al Tesoro, nonché i terreni edificabili, i locali commerciali e gli altri immobili appartenenti ai Comuni, vengono posti in vendita secondo determinate procedure. Il processo di vendita mediante gara si svolge ai sensi delle disposizioni della Legge n. 2886 sugli appalti pubblici statali.
Nel presente contributo verrà esaminato come una persona fisica o giuridica possa partecipare alle gare per la vendita di immobili del Tesoro o comunali, nell'ambito del processo di gara, dei requisiti necessari e degli aspetti da considerare.

2. Legge n. 2886 e vendite immobiliari
La Legge n. 2886 sugli appalti pubblici statali (Legge) disciplina le operazioni effettuate al fine di generare entrate per il settore pubblico. In tale ambito, le operazioni quali le vendite e le locazioni di immobili e la costituzione di diritti di servitù vengono effettuate nel quadro della suddetta Legge.
Lo scopo fondamentale della Legge è valorizzare gli immobili pubblici alle condizioni più appropriate e al prezzo più elevato. Per tale motivo, nelle gare di vendita si applicano i principi di concorrenza, trasparenza e uguaglianza.
Nella prassi, gli immobili posti in vendita sono i seguenti:

• Terreni edificabili e fondi appartenenti al Tesoro, 
• Terreni edificabili urbanizzati appartenenti al Comune,  
• Locali commerciali e aree destinate ad attività commerciali, 
• Immobili ottenuti a seguito dell'attuazione di piani urbanistici.  

Questi immobili vengono posti in vendita dalle amministrazioni competenti mediante una procedura di gara consentita dalla Legge n. 2886.

3. Avvio del processo di vendita: bando di gara
Per coloro che parteciperanno alla gara, il processo di vendita inizia con il bando di gara. I bandi generalmente riportano:

• L'ubicazione e le caratteristiche dell'immobile, 
• Il valore stimato (valore di vendita previsto), 
• La data e il luogo della gara,
• I requisiti richiesti ai partecipanti alla gara,  
• L'importo della garanzia provvisoria e
• Le altre informazioni.

I bandi di gara relativi agli immobili vengono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale, sui quotidiani nazionali e locali, sui siti internet ufficiali (ilan.gov.tr  milliemlak.gov.tr ), sui siti web delle Direzioni provinciali dell'Ambiente, dell'Urbanizzazione e dei Cambiamenti climatici, sui siti web e negli albi dei Comuni. La prima cosa che devono fare coloro che desiderano partecipare alla gara è monitorare regolarmente tali bandi.

4. Requisiti per partecipare alle gare per la vendita di immobili del Tesoro o del Comune
Ai sensi della Legge n. 2886, alle persone che desiderano partecipare alla gara sono richiesti alcuni requisiti fondamentali. A questo tipo di gare possono partecipare cittadini della Repubblica di Turchia, società o cooperative. Tuttavia, non possono parteciparvi i soggetti esclusi dagli appalti pubblici, coloro che svolgono funzioni nelle operazioni di gara e i loro familiari.  
Nelle gare per la vendita di immobili vengono generalmente richiesti:

• Documenti di identità o del registro delle imprese, 
• Ricevuta della garanzia provvisoria, 
• Procura (se presente), 
• Documenti attestanti l'acquisto del capitolato.  

5. Procedure di gara e processo di gara
Le gare di vendita si svolgono generalmente secondo due metodi: la “procedura con offerte segrete” e la “procedura con offerte aperte”. Nella procedura con offerte segrete, le offerte vengono presentate per iscritto. Le buste vengono aperte e la valutazione viene effettuata di conseguenza. Nella procedura con offerte aperte, i partecipanti presentano verbalmente le proprie offerte. La gara viene aggiudicata all'offerente che presenta l'offerta più elevata. In entrambi i metodi, il principio fondamentale è che la gara venga vinta da chi offre il prezzo più elevato, purché superiore al valore stimato. 
Dopo la ricezione delle offerte, il processo di gara procede come segue:

• La decisione di aggiudicazione viene approvata, 
• Il contratto di vendita viene sottoscritto, 
• Il prezzo viene pagato, 
• Viene effettuato il trasferimento della proprietà nel registro fondiario.  

In questa fase è di grande importanza rispettare i termini. 

6. Aspetti importanti che i partecipanti alla gara devono considerare
Le persone che parteciperanno alla gara devono prestare particolare attenzione ai seguenti aspetti:

• La situazione urbanistica dell'immobile, 
• L'eventuale presenza di annotazioni o ipoteche, 
• Le limitazioni d'uso, 
• La situazione di fatto (occupazione ecc.),
• Le disposizioni del bando di gara e del capitolato contrarie alla legge e alla concorrenza. 

Nella prassi, gli errori più frequenti consistono nell'insufficiente verifica della situazione giuridica dell'immobile e negli errori procedurali commessi dalla stazione appaltante durante il processo di gara.  

7. Conclusioni e valutazione
La partecipazione alle gare per la vendita di immobili appartenenti al Tesoro e ai comuni è un processo che richiede informazioni corrette e un'adeguata preparazione. In virtù della logica fondamentale della Legge n. 2886, in queste gare la concorrenza costituisce il principio essenziale. È inoltre importante che la stazione appaltante tuteli il principio di uguaglianza e che la vendita venga effettuata a favore di chi offre il prezzo più elevato, superiore al valore stimato. Per tale motivo, coloro che desiderano partecipare alla gara devono monitorare attentamente i bandi, presentare un'offerta corredata da tutti i documenti necessari e analizzare accuratamente la situazione giuridica dell'immobile.
Le persone che riscontrano atti contrari alla legge nel bando di gara o durante il processo di gara devono comunicare la situazione alla stazione appaltante e, in caso di mancata risposta o qualora la risposta fornita non sia adeguata, devono sottoporre la questione al tribunale entro e non oltre 30 (trenta) giorni. Occorre altresì sapere che il ricorso presentato alla stazione appaltante non interrompe il termine per il procedimento giudiziario. (Cfr.: Legge sulla procedura del contenzioso amministrativo, m. 20/A)
In conclusione, nelle gare per la vendita di immobili del Tesoro o del Comune è importante svolgere il processo con assistenza legale, al fine di predisporre una corretta preparazione, presentare un'offerta conforme alla gara ed evitare la perdita di diritti. 

Avv. Işıl KILIÇ EROL

Esperta di contratti di gara

Fonti:

1-www.kilichukuk.org 

2-Legge n. 2886 sugli appalti pubblici statali 

3- Legge sulla procedura del contenzioso amministrativo