Procedure e metodi di vendita degli immobili del Tesoro

Procedure e metodi di vendita degli immobili del Tesoro 

1-Introduzione
La valorizzazione economica degli immobili pubblici costituisce uno degli strumenti fondamentali della finanza pubblica moderna. In Turchia, la vendita degli immobili appartenenti al Tesoro è utilizzata come strumento di politica economica che, da un lato, incrementa le entrate pubbliche e, dall’altro, rafforza il contesto degli investimenti. In effetti, lo scopo principale della vendita degli immobili del Tesoro consiste nell’utilizzo efficiente e nella valorizzazione economica degli immobili non destinati a servizi pubblici.
Nel presente studio saranno esaminate le procedure con cui vengono venduti gli immobili o i terreni del Tesoro; in particolare, la vendita mediante gara ai sensi della Legge n. 2886 sulle gare dello Stato e i metodi di vendita diretta (vendita senza gara) previsti dalle Leggi n. 4706 e 6292. 

2- Immobili del Tesoro che possono essere venduti e competenza in materia di vendita
Gli immobili del Tesoro si suddividono generalmente in due categorie: “immobili di proprietà privata dello Stato” e “immobili soggetti alla potestà e alla disponibilità dello Stato”. Tuttavia, gli immobili che possono essere oggetto di vendita sono essenzialmente quelli di proprietà privata del Tesoro. Infatti, gli immobili di proprietà privata dello Stato sono beni immobili di cui lo Stato è proprietario non in forza dei propri poteri sovrani fondati sull’autorità pubblica, bensì in qualità di proprietario soggetto alle norme di diritto privato. Lo Stato può disporre di tali immobili analogamente alle persone fisiche e giuridiche, compiendo operazioni quali la vendita, la locazione, la permuta o la costituzione di diritti reali. (Cfr.: Sozluk ) 

Le procedure di vendita degli immobili di proprietà privata dello Stato sono condotte dal Ministero dell’Ambiente, dell’Urbanizzazione e dei Cambiamenti Climatici (Direzione generale del patrimonio immobiliare nazionale) e dalla relativa organizzazione periferica (governatorato/prefettura distrettuale).  Tuttavia, la vendita di immobili di importanza strategica, di immobili di valore elevato (superiore ai limiti monetari), di immobili la cui vendita richiede un’autorizzazione di livello superiore ai sensi di normative speciali, nonché di immobili sensibili sotto il profilo dell’interesse pubblico o di carattere eccezionale, è subordinata all’approvazione del Presidente della Repubblica. (Cfr.: Regolamento sulla gestione degli immobili del Tesoro) 
Nell’ambito di quanto sopra, è possibile classificare gli immobili vendibili come immobili non destinati a servizi pubblici, eccedenti il fabbisogno e per i quali non sussiste alcun impedimento giuridico alla vendita. Gli immobili appartenenti al Tesoro che, invece, non possono essere venduti sono le foreste, i pascoli, le coste, i luoghi destinati a servizi pubblici e le aree riservate a servizi pubblici nei piani urbanistici.  

3- Procedure e metodi di vendita mediante gara degli immobili del Tesoro
La vendita mediante gara degli immobili o dei terreni del Tesoro è effettuata conformemente alle disposizioni della Legge n. 2886 sulle gare dello Stato, della Legge n. 4706 e del Regolamento sulla gestione degli immobili del Tesoro. Una vendita conforme alla concorrenza e un’elevata partecipazione rispondono all’interesse pubblico. Per tale ragione, la stazione appaltante che effettua la vendita deve ottenere l’autorizzazione alla vendita dell’immobile, predisporre il capitolato, determinare il valore stimato in base ai prezzi di mercato e pubblicare il bando di gara secondo la procedura prevista. I bandi di gara sono pubblicati, nel luogo in cui si svolgerà la gara, su un quotidiano o su siti di informazione; in mancanza, sul portale degli annunci dell’Agenzia per gli annunci stampa, sul sito internet del patrimonio immobiliare nazionale, sul sito internet della Direzione provinciale dell’Ambiente, dell’Urbanizzazione e dei Cambiamenti Climatici della provincia in cui è ubicato l’immobile, sull’albo/sito dell’unità del patrimonio immobiliare nazionale e sugli albi comunali. Occorre precisare che, qualora vengano superate determinate soglie monetarie, è obbligatoria anche la pubblicazione del bando nella Gazzetta Ufficiale. (Cfr.: Legge n. 2886 sulle gare dello Stato, m. 17) 
Nel bando di gara sono indicati l’ubicazione e le caratteristiche dell’immobile, il valore stimato, la data della gara, le procedure di gara e le condizioni di partecipazione. In linea di principio, la gara deve svolgersi mediante la “procedura dell’offerta in busta chiusa”, che costituisce la procedura di gara principale prevista dalla Legge n. 2886. Tuttavia, le gare con un valore stimato basso possono essere aggiudicate anche mediante la “procedura dell’offerta aperta (al rialzo)” o la “procedura negoziata”, secondo quanto stabilito dalla stazione appaltante.
Le persone fisiche o giuridiche possono partecipare alla gara a condizione di prestare la garanzia provvisoria e presentare i documenti richiesti dal capitolato. La gara è aggiudicata al soggetto che presenta l’offerta più elevata, purché essa sia conforme al capitolato e non inferiore al valore stimato determinato dalla stazione appaltante. Dopo l’approvazione della decisione di aggiudicazione, vengono espletate le formalità contrattuali e di iscrizione nei registri e la vendita viene perfezionata. 

3- Vendita senza gara degli immobili o dei terreni del Tesoro 
Le vendite al di fuori delle procedure di gara vengono effettuate ai sensi di leggi speciali, in considerazione di determinati obiettivi sociali ed economici.
La prima tipologia comprende le vendite dirette effettuate a favore dei titolari di quote di immobili in comproprietà e degli utilizzatori e locatari che soddisfano determinate condizioni, al fine di risolvere le controversie sulla proprietà e garantire l’utilizzo efficiente dell’immobile. Con questo metodo si mira a trasformare l’utilizzo di fatto in proprietà giuridica, impedire il frazionamento della proprietà e accelerare le procedure pubbliche. Ad esempio, se il 20% di un terreno appartiene al Tesoro e l’80% a un cittadino, il Tesoro può vendere direttamente a tale cittadino la propria quota del 20%. In questo modo è possibile porre fine alla comproprietà e riunire la proprietà in capo a un unico soggetto. Pertanto, la vendita senza gara differisce dalla logica della gara classica. Lo scopo della vendita è attuare una strategia di proprietà privata specifica per l’utilizzatore, che privilegi la rapidità economica e l’equilibrio sociale. (Cfr.: Legge sulla valorizzazione dei beni immobili appartenenti al Tesoro e sulla modifica della Legge sull’imposta sul valore aggiunto) 

Un’altra forma di vendita senza gara è la vendita dei terreni agricoli 2/B. I terreni 2/B sono gli immobili di cui all’articolo 2/B della Legge forestale n. 6831, che, essendo stati accertati come privi delle caratteristiche forestali, sono stati esclusi dai confini forestali e iscritti a nome del Tesoro. Si tratta prevalentemente di immobili che in passato sono stati utilizzati di fatto per attività agricole, insediamenti o diverse attività economiche, che non presentano più caratteristiche forestali e che possono ormai essere oggetto di proprietà privata. Tali terreni sono generalmente immobili gestiti da lungo tempo da locatari o utilizzatori.  La vendita senza gara di tali immobili è stata disciplinata allo scopo di risolverne i problemi di proprietà e incentivarne l’impiego nella produzione agricola e nell’attività economica.  
Le ragioni principali della vendita diretta e senza gara di tali immobili consistono nell’attuazione, in luogo di una gara concorrenziale, di una specifica strategia proprietaria fondata sul principio della “titolarità del diritto”. In questo modo, i terreni 2/B e i terreni agricoli vengono venduti direttamente agli aventi diritto previamente individuati. Inoltre, ai terreni agricoli si applicano condizioni favorevoli, quali un prezzo pari al 50% del valore corrente. (Cfr.: Legge n. 6292 sul sostegno allo sviluppo degli abitanti dei villaggi forestali, sulla valorizzazione delle aree escluse dai confini forestali e iscritte a nome del Tesoro e sulla vendita dei terreni agricoli appartenenti al Tesoro) 

4- Conclusioni e valutazione 
Nel nostro Paese, la vendita dei terreni del Tesoro avviene nell’ambito di una struttura giuridica articolata su più livelli. La Legge n. 2886 costituisce il fondamento principale della vendita degli immobili mediante gara. Le vendite dirette senza gara vengono invece effettuate ai sensi delle Leggi n. 4706 e 6292. In altri termini, mentre le vendite mediante gara si basano sui principi di concorrenza e trasparenza, le vendite dirette sono principalmente finalizzate a risolvere i problemi di proprietà e a consentire agli utilizzatori di acquisire la proprietà.
I problemi più frequentemente riscontrati nelle procedure di vendita dei terreni del Tesoro derivano da errori amministrativi commessi prima della vendita. In particolare, questioni quali la determinazione erronea del valore stimato o l’esecuzione incompleta delle valutazioni, l’errata definizione del capitolato e della procedura di gara, nonché la pubblicazione dell’avviso o della comunicazione relativa all’operazione in modo non conforme alla concorrenza, danno luogo a controversie e a danni erariali. Inoltre, poiché tali circostanze incidono negativamente anche sulla concorrenza e sulla partecipazione alla gara, esse determinano altresì una riduzione delle entrate pubbliche e un prolungamento delle procedure di vendita. 

Le persone che subiscono una perdita di diritti nell’ambito della vendita di immobili o terreni di proprietà privata del Tesoro devono ottenere assistenza legale entro i termini previsti. Infatti, una volta decorso il termine dal momento in cui l’illegittimità è stata o avrebbe dovuto essere rilevata, non sarà possibile proporre ricorso e la perdita di diritti potrebbe pertanto divenire inevitabile.  

BIBLIOGRAFIA 

1. Sozluk 
2. Regolamento sulla gestione degli immobili del Tesoro
3. Direzione generale del patrimonio immobiliare nazionale, Guida alla vendita mediante gara degli immobili del Tesoro, 2022 
4. Direzione generale del patrimonio immobiliare nazionale, Guida alla vendita dei terreni agricoli appartenenti al Tesoro, 2022 
5. Legge n. 2886 sulle gare dello Stato 
6. Legge n. 4706 
7. Legge n. 6292
8. Fatma Göcen, Analisi delle procedure di vendita degli immobili del Tesoro, KTÜ, 2025