Come incide sulle imprese il nuovo regime di locazione delle unità commerciali nelle aree costiere e nelle fasce litoranee?

1. Breve sintesi della comunicazione
Con la modifica pubblicata nella Gazzetta ufficiale, è stato aggiunto un nuovo comma all'articolo 81 del Regolamento sull'amministrazione degli immobili del Tesoro, intitolato “Interventi nelle aree costiere e nelle fasce litoranee”. La disciplina, mantenendo il requisito della conformità alla Legge sulle coste n. 3621, al Regolamento di attuazione della Legge sulle coste e alle disposizioni del piano urbanistico approvato, introduce una nuova modalità per la locazione delle aree costiere e delle fasce litoranee che il Ministero riterrà idonee, nonché delle unità commerciali la cui realizzazione è obbligatoria in tali aree.
(Cfr.: Gazzetta ufficiale, modifica del 09.08.2026, n. 33335; Regolamento sull'amministrazione degli immobili del Tesoro)
La modifica riguarda indirettamente le persone e le imprese che svolgono attività soggette a gara in settori quali la locazione degli immobili del Tesoro, la stipula di protocolli, la gestione di unità commerciali e l'esecuzione di servizi di manutenzione, riparazione, sicurezza e pulizia. Inoltre, gli acquisti di servizi accessori o le attività di gestione da effettuare durante la gestione di queste aree possono comportare ulteriori procedure di gara, contrattuali e di controllo, a seconda dello status giuridico dell'ente interessato.
(Cfr.: Glossario delle gare Kılıç)

2. Novità introdotte dalla comunicazione
Nella disciplina precedente, i comuni metropolitani, i comuni e le unioni di enti locali rivestivano un ruolo centrale negli interventi nelle aree costiere e nelle fasce litoranee. Inoltre, nei luoghi ritenuti idonei dal Ministero, era possibile rilasciare autorizzazioni agli enti locali o alle loro unioni senza assoggettarli a corrispettivi, mediante la percezione di una quota degli incassi o dei redditi. L'ambito degli interventi, la ripartizione dei redditi e le altre questioni erano stabiliti mediante un protocollo.

Con il nuovo comma, le aree costiere e le fasce litoranee che il Ministero riterrà idonee, nonché le unità commerciali la cui realizzazione è obbligatoria in tali aree, potranno essere concesse in locazione mediante protocollo all'organizzazione centrale del Ministero, alla direzione dell'azienda a capitale rotativo, agli enti e organismi dipendenti, collegati e associati e alle loro società partecipate, mediante la percezione di una quota degli incassi o dei redditi, per lo svolgimento di attività di manutenzione, riparazione, sicurezza, pulizia e analoghe attività di gestione.
Con questa disciplina; 

•   Le aree costiere e le fasce litoranee sono considerate congiuntamente alle unità commerciali obbligatorie presenti in tali aree.

• Nella locazione potrà essere applicato il principio della percezione di una quota degli incassi o dei redditi.

• La manutenzione, le riparazioni, la sicurezza, la pulizia e analoghe attività di gestione sono state elencate come gli ambiti che costituiscono la motivazione del nuovo comma.

• È stata ampliata la platea delle parti con cui stipulare un protocollo; sono stati inclusi l'organizzazione centrale del Ministero, la direzione dell'azienda a capitale rotativo, gli enti e organismi dipendenti, collegati e associati e le loro società partecipate.

• La data di pubblicazione della disciplina è il 09.08.2026. La modifica entrerà in vigore nella stessa data.
(Cfr.: Interventi nelle aree costiere e nelle fasce litoranee, Regolamento, md. 81; informazioni sul numero giornaliero della Gazzetta ufficiale)

3. Importanza della comunicazione per le persone e le imprese che svolgono attività soggette a gara
Questa modifica costituisce uno sviluppo da monitorare, in particolare per le persone o le imprese interessate ai servizi turistici, alle strutture ricreative, ai parcheggi, alle caffetterie, ai chioschi, alla sicurezza, alla pulizia, alla manutenzione e ai servizi di gestione su piccola scala nelle aree costiere. Gli interessati, senza presumere che sia sorto direttamente a loro favore un nuovo diritto nelle aree costiere e nelle fasce litoranee, devono seguire quale ente o società partecipata gestirà l'area interessata, le condizioni del protocollo e le successive procedure di gara o contrattuali.

In genere, in discipline di questo tipo, le questioni principali cui prestare attenzione sono quale area verrà valorizzata e con quale metodo, come verrà calcolata la ripartizione dei redditi, chi gestirà le unità commerciali e con quale procedura verranno affidati i servizi accessori. Occorre precisare che le aree costiere e le fasce litoranee sono luoghi in cui devono essere tenuti contemporaneamente in considerazione l'interesse pubblico e l'utilizzo commerciale. Pertanto, le imprese devono esaminare congiuntamente non soltanto il prezzo, il canone di locazione o il reddito di gestione, ma anche aspetti quali il piano urbanistico, la destinazione d'uso, la durata dell'autorizzazione, il rilascio dell'immobile, le garanzie, la quota degli incassi e la risoluzione del contratto.

Sulla base della nostra esperienza, occorre rilevare che, nelle procedure di locazione o di stipula di protocolli relative agli immobili del Tesoro, carenze documentali e inosservanze dei termini trascurate possono comportare, nelle fasi successive, conseguenze riguardanti le garanzie, il rilascio dell'immobile, l'indennità per occupazione senza titolo o la risoluzione del contratto. Per questo motivo, le operazioni immobiliari rientranti nell'ambito della Legge n. 2886 devono essere distinte dalle procedure di acquisto rientranti nell'ambito della Legge n. 4734.
(Cfr.: Schema di contratto)

4. Le nostre raccomandazioni per rendere la disciplina più funzionale nell'interesse pubblico
Il nuovo comma aggiunto all'articolo 81 del Regolamento sull'amministrazione degli immobili del Tesoro non deve essere interpretato nel senso che tutte le competenze degli enti locali sulle aree costiere e sulle fasce litoranee siano state trasferite al Ministero. Tuttavia, per le aree costiere e le fasce litoranee che il Ministero riterrà idonee e per le unità commerciali la cui realizzazione è obbligatoria in tali aree, questa modifica consente che le attività di manutenzione, riparazione, sicurezza, pulizia e analoghe attività di gestione siano svolte mediante protocollo attraverso l'organizzazione centrale del Ministero, la direzione dell'azienda a capitale rotativo, gli enti dipendenti, collegati e associati e le loro società partecipate. Pertanto, sebbene l'ambito generale delle competenze dei comuni non venga completamente meno, è stato aperto un nuovo ambito applicativo in cui l'amministrazione centrale potrà assumere un ruolo più diretto rispetto a determinati immobili del Tesoro e aree costiere.

A nostro avviso, una delle ragioni di questa modifica è assicurare che la manutenzione, le riparazioni, la sicurezza, la pulizia e l'organizzazione della gestione delle unità commerciali nelle aree costiere e nelle fasce litoranee siano svolte in modo più unitario e secondo il principio della ripartizione dei redditi. In genere, nelle aree costiere, la sovrapposizione delle competenze di diversi enti può determinare differenze applicative riguardo alle autorizzazioni d'uso, alla gestione delle aree commerciali, alla ripartizione degli incassi e ai servizi di pulizia e sicurezza. Con questa disciplina, il Ministero potrebbe aver inteso conseguire, nelle aree ritenute idonee, un monitoraggio più regolare dei redditi, una responsabilità gestionale più chiara e controlli più agevoli mediante il modello del protocollo.

Tuttavia, nella pratica, possono sorgere alcune divergenze di opinione tra i comuni e l'amministrazione centrale. In particolare, possono emergere incertezze su quali aree costiere saranno ritenute idonee dal Ministero, su come verrà influenzato l'attuale assetto di utilizzo, manutenzione e gestione dei comuni, su come verrà monitorata la quota degli incassi o dei redditi ottenuti dalle unità commerciali e su come le competenze in materia di pianificazione urbanistica e di interventi sulle coste si rifletteranno nella procedura di stipula del protocollo. Pertanto, per rendere la disciplina più funzionale nell'interesse pubblico, sarebbe utile che il Ministero pubblicasse anche una guida applicativa relativa a un modello di protocollo, a chiarimenti sulla ripartizione dei redditi, alle modalità di coordinamento con i comuni e al periodo transitorio.A nostro avviso, la disciplina può contribuire a una maggiore pianificazione della manutenzione, della pulizia, della sicurezza e dell'organizzazione della gestione delle aree costiere e delle fasce litoranee. In particolare, il trasferimento al settore pubblico della quota degli incassi o dei redditi ottenuti dalle unità commerciali può produrre effetti utili per una valorizzazione più efficiente degli immobili pubblici.
(Cfr.: Articoli di Kılıç Hukuk)

5. Conclusione e fonti relative all'argomento
In conclusione, questa comunicazione riguarda una modifica da monitorare in relazione alla gestione degli immobili del Tesoro nelle aree costiere e nelle fasce litoranee, alla valorizzazione delle unità commerciali e alle pratiche di locazione basate sulla ripartizione dei redditi. Gli interessati all'argomento devono esaminare, prima della gara, lo status giuridico dell'area, le condizioni della locazione o del protocollo, gli obblighi relativi alle garanzie, il calcolo della quota dei redditi e le disposizioni sul rilascio dell'immobile e sulla risoluzione.
Sarebbe utile che le imprese non considerassero comunicazioni di questo tipo soltanto come modifiche normative, ma le valutassero anche come preparazione alle future attività di locazione, acquisizione di servizi, manutenzione, pulizia, sicurezza, gestione e amministrazione delle unità commerciali. Nei casi in cui sussistano incertezze applicative, acquisire una valutazione giuridica prima della gara e durante il procedimento contrattuale può ridurre per le imprese i rischi legati alla documentazione, ai termini e alla perdita di diritti. 10.08.2026
(Cfr.: Glossario delle gare Kılıç)
(Cfr.: Schema di contratto)
(Cfr.: Articoli di Kılıç Hukuk)
(Cfr.: Comunicazioni di Kılıç Hukuk)

Zehra ÇENGEL YAVAŞ
Studio Kılıç Hukuk ve Danışmanlık
Redattrice delle pubblicazioni giuridiche
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