Comment participer aux appels d’offres de vente immobilière du Trésor ou d’une municipalité ?

1. Introduction
La valorisation économique des biens immobiliers publics par leur vente constitue une composante importante des politiques de gestion immobilière de l’État. Les biens immobiliers appartenant au Trésor ainsi que les terrains, locaux professionnels et autres biens immobiliers appartenant aux municipalités sont mis en vente selon des procédures déterminées. Le processus de vente par appel d’offres est conduit conformément aux dispositions de la loi no 2886 sur les marchés publics de l’État.
Dans la présente étude, nous examinerons la manière dont une personne physique ou morale peut participer aux appels d’offres de vente de biens immobiliers du Trésor ou d’une municipalité, au regard du processus de passation, des conditions requises et des points auxquels il convient de prêter attention.

2. La loi no 2886 et les ventes immobilières
La loi no 2886 sur les marchés publics de l’État (la Loi) régit les opérations réalisées afin de procurer des recettes aux personnes publiques. Dans ce cadre, les opérations telles que les ventes immobilières, les locations et la constitution de droits de servitude sont effectuées conformément à ladite Loi.
L’objectif fondamental de la Loi est de valoriser les biens immobiliers publics dans les conditions les plus favorables et au prix le plus élevé. Par conséquent, les principes de concurrence, de transparence et d’égalité s’appliquent aux appels d’offres de vente.
En pratique, les biens immobiliers mis en vente sont les suivants :

• Terrains à bâtir et terrains appartenant au Trésor, 
• Terrains constructibles appartenant aux municipalités,  
• Locaux professionnels et espaces commerciaux, 
• Biens immobiliers obtenus à la suite d’opérations d’aménagement urbain.  

Ces biens immobiliers sont mis en vente par les pouvoirs adjudicateurs concernés au moyen d’une procédure de passation autorisée par la loi no 2886.

3. Ouverture du processus de vente : avis de marché
Pour les personnes qui participeront à l’appel d’offres, le processus de vente commence par l’avis de marché. Les avis indiquent généralement :

• La localisation et les caractéristiques du bien immobilier, 
• Le prix estimé (valeur de vente estimée), 
• La date et le lieu de l’appel d’offres,
• Les conditions requises des participants à l’appel d’offres,  
• Le montant de la garantie de soumission ainsi que
• Les autres éléments.

Les avis de marché relatifs aux biens immobiliers sont publiés au Journal officiel, dans les journaux nationaux et locaux, sur les sites internet officiels (ilan.gov.tr  milliemlak.gov.tr ), sur les sites internet des directions provinciales de l’Environnement, de l’Urbanisme et du Changement climatique pour chaque province, ainsi que sur les sites internet et panneaux d’affichage des municipalités. La première démarche des personnes souhaitant participer à l’appel d’offres consiste à suivre régulièrement ces avis.

4. Conditions de participation aux appels d’offres de vente immobilière du Trésor ou d’une municipalité
Selon la loi no 2886, certaines conditions fondamentales sont exigées des personnes souhaitant participer à un appel d’offres. Les citoyens de la République de Turquie, les sociétés ou les coopératives peuvent participer à ce type d’appels d’offres. Toutefois, les personnes exclues des marchés publics, celles chargées des opérations de passation ainsi que leurs proches ne peuvent pas y participer.  
Dans les appels d’offres de vente immobilière, les documents suivants sont généralement demandés :

• Pièce d’identité ou documents du registre du commerce, 
• Reçu de versement de la garantie de soumission, 
• Procuration (le cas échéant), 
• Documents attestant l’achat du cahier des charges.  

5. Procédures de passation et déroulement de l’appel d’offres
Les appels d’offres de vente sont généralement organisés selon deux méthodes : la “procédure d’offre sous pli fermé” et la “procédure d’offre ouverte”. Dans la procédure d’offre sous pli fermé, les offres sont présentées par écrit. Les enveloppes sont ouvertes et l’évaluation est effectuée en conséquence. Dans la procédure d’offre ouverte, les participants présentent oralement leurs offres. Le marché est attribué au soumissionnaire ayant présenté l’offre la plus élevée. Dans les deux méthodes, le principe fondamental est que le soumissionnaire proposant le prix le plus élevé, à condition que celui-ci soit supérieur au prix estimé, remporte l’appel d’offres. 
Après la réception des offres, le processus se déroule comme suit :

• La décision d’attribution est approuvée, 
• Le contrat de vente est signé, 
• Le prix est payé, 
• Le transfert du titre de propriété est effectué.  

À ce stade, le respect des délais revêt une grande importance. 

6. Points importants auxquels les participants à l’appel d’offres doivent prêter attention
Les personnes qui participeront à l’appel d’offres doivent notamment prêter attention aux éléments suivants :

• La situation du bien immobilier au regard des règles d’urbanisme, 
• L’existence éventuelle d’une annotation ou d’une hypothèque le grevant, 
• Les restrictions d’utilisation, 
• La situation de fait (occupation, etc.),
• Les éléments de l’avis de marché et du cahier des charges contraires au droit et à la concurrence. 

En pratique, les erreurs les plus fréquentes sont l’absence d’examen suffisant de la situation juridique du bien immobilier et les erreurs de procédure commises par le pouvoir adjudicateur au cours du processus de passation.  

7. Conclusion et évaluation
La participation aux appels d’offres de vente de biens immobiliers appartenant au Trésor et aux municipalités est un processus qui nécessite des informations exactes et une préparation adéquate. Conformément à la logique fondamentale de la loi no 2886, la concurrence constitue le principe essentiel de ces appels d’offres. Il est également important que le pouvoir adjudicateur préserve le principe d’égalité et que la vente soit réalisée au profit de la personne ayant proposé le prix le plus élevé au-dessus du prix estimé. Par conséquent, les personnes souhaitant participer à l’appel d’offres doivent suivre attentivement les avis, présenter une offre accompagnée de documents complets et analyser soigneusement la situation juridique du bien immobilier.
Les personnes confrontées à des actes contraires au droit dans l’avis de marché ou au cours du processus de passation doivent signaler la situation au pouvoir adjudicateur et, en l’absence de réponse ou si la réponse apportée n’est pas appropriée, saisir la juridiction au plus tard dans un délai de 30 (otuz) jours. Il convient également de savoir que le recours adressé au pouvoir adjudicateur n’interrompt pas le délai contentieux. (Voir : loi sur la procédure du contentieux administratif, m. 20/A)
En conclusion, afin d’assurer une préparation adéquate, de présenter une offre conforme à l’appel d’offres et d’éviter toute perte de droits dans le cadre des appels d’offres de vente immobilière du Trésor ou d’une municipalité, il est important de conduire le processus avec une assistance juridique. 

Av. Işıl KILIÇ EROL

Spécialiste des contrats de marchés publics

Sources :

1-www.kilichukuk.org 

2-Loi no 2886 sur les marchés publics de l’État 

3- Loi sur la procédure du contentieux administratif