Les cinq erreurs les plus fréquentes des municipalités lors de la vente de biens immobiliers !

Les cinq erreurs les plus fréquentes des municipalités lors de la vente de biens immobiliers ! 

1- Introduction
La vente de biens immobiliers appartenant aux municipalités est une opération parfois considérée avec suspicion par l’opinion publique, mais qui contribue à réintégrer dans l’économie les biens immobiliers inutilisés afin d’assurer plus efficacement les services publics. Le processus de vente des biens immobiliers dont la cession doit obligatoirement faire l’objet d’un appel d’offres doit respecter conjointement les principes de légalité, de concurrence, de transparence et d’intérêt public.  

Les erreurs commises par les municipalités lors de la vente de biens immobiliers entraînent de lourdes conséquences telles que l’annulation de l’appel d’offres, un préjudice public et la responsabilité administrative. Il est donc particulièrement important de bien comprendre et gérer le processus de vente des biens immobiliers municipaux. 

2- Processus de vente des biens immobiliers municipaux et compétence
Selon leur nature juridique, les biens immobiliers appartenant aux municipalités se divisent en deux catégories : “les biens immobiliers affectés à un service public” et “les biens immobiliers relevant du patrimoine privé de la municipalité”. Seuls les biens immobiliers relevant du patrimoine privé de la municipalité et qui ne sont pas affectés à un service public peuvent faire l’objet d’une vente.
Selon la loi municipale no 5393, le conseil municipal est compétent pour décider de la vente des biens immobiliers. À la suite de cette décision, la procédure d’appel d’offres est conduite par “le comité exécutif municipal”, tandis que l’opération de vente est finalisée par le maire. Le processus de vente est donc soumis à des règles strictes en matière de compétence.

3- Comment les appels d’offres relatifs à la vente de biens immobiliers municipaux sont-ils annoncés ?
Dans le cadre de la vente de biens immobiliers municipaux, la publication d’un avis ou d’une annonce en vertu de la loi no 2886 constitue l’un des principaux critères pour la tenue de l’appel d’offres. Selon le droit turc des marchés publics, les avis doivent obligatoirement être publiés de manière à assurer la concurrence. (Voir : loi no 2886 sur les marchés publics de l’État, m. 17)
Les avis sont généralement publiés dans les journaux quotidiens ou sur les sites d’information du lieu où se tiendra l’appel d’offres. En l’absence de tels organes de publication, le portail des annonces de l’Agence des annonces de presse (ilan.gov.tr ) est utilisé. En outre, les sites Internet officiels des municipalités, les panneaux d’affichage et les espaces d’annonces des unités administratives concernées constituent également des éléments complémentaires du processus de publication. Lorsque la valeur du bien immobilier dépasse certains seuils financiers, l’avis peut également être publié au Journal officiel afin d’atteindre un public plus large. Il convient de préciser qu’une publication incomplète ou erronée de l’avis entraîne souvent l’annulation de l’appel d’offres.

4- Un bien immobilier municipal peut-il être vendu directement ?
En principe, les biens immobiliers appartenant aux municipalités doivent obligatoirement être vendus au moyen d’un appel d’offres dans le cadre de la loi no 2886 sur les marchés publics de l’État. Il s’agit d’un principe fondamental visant à garantir la concurrence et à protéger l’intérêt public lors de la vente de biens publics.
Toutefois, dans certaines situations exceptionnelles, le transfert ou la vente sans appel d’offres de biens immobiliers municipaux peut être possible dans le cadre de dispositions législatives spéciales. Ces exceptions se limitent généralement aux affectations au profit d’organismes publics, aux transferts à finalité sociale ou aux situations régies par des lois spéciales. En dehors de ces cas, les municipalités ne disposent pas d’un large pouvoir de “vente directe” comparable à celui applicable aux biens immobiliers du Trésor.

5- Erreurs les plus fréquentes lors de la vente de biens immobiliers municipaux
Des litiges surviennent chaque année dans le cadre de la vente de biens immobiliers municipaux et, dans la plupart des cas, il est décidé d’annuler les opérations de vente. Il convient donc d’énumérer les erreurs les plus fréquentes relatives à la vente de biens immobiliers municipaux.
La première erreur la plus fréquente consiste à ne pas déterminer correctement la valeur marchande réelle du bien immobilier.  Les évaluations incomplètes ou erronées entraînent directement un préjudice public et figurent parmi les questions les plus critiquées lors des contrôles de la Cour des comptes.

La deuxième erreur fréquente consiste à engager le processus de vente sans décision du conseil municipal. Dans la pratique, il est parfois considéré qu’une décision du comité exécutif municipal suffit. Toutefois, la décision du conseil municipal constitue le fondement juridique de l’opération de vente. Une opération de vente réalisée sans décision du conseil municipal n’a aucune validité juridique.  

La troisième erreur fréquente consiste à ne pas publier les avis de marché conformément à la procédure applicable. En effet, dans le cadre de la loi no 2886, la procédure principale de passation est la “procédure d’offres sous pli fermé”. Il est prévu que les autres procédures puissent être choisies sous certaines conditions particulières. (Voir : loi no 2886, m. 36) En outre, le montant de la valeur estimée du bien immobilier faisant l’objet de la vente détermine également les modalités de publication de l’avis de marché. Le non-respect de ces règles et principes lors de la publication de l’avis entraînera l’annulation de l’appel d’offres. (Voir : loi no 2886, m. 17) 

La quatrième erreur fréquente consiste à préparer un cahier des charges incomplet, erroné ou de nature à restreindre la concurrence.  De tels cahiers des charges réduisent la participation à l’appel d’offres et entraînent également un préjudice public. Si le cahier des charges fait l’objet d’un recours dans le délai imparti, la vente est annulée. 

La cinquième erreur la plus fréquente consiste à exercer incorrectement le pouvoir de vente du fait d’un examen insuffisant de la situation juridique du bien immobilier et de la méconnaissance du plan d’urbanisme ainsi que de son statut d’affectation. Par exemple, le recours par les municipalités à une vente directe dans les cas où un appel d’offres est requis sera manifestement contraire au droit ; la vente sera annulée et des mesures seront prises à l’encontre des responsables. 

6- Conclusion et évaluation
La vente de biens immobiliers municipaux est un processus qui doit être mené avec soin compte tenu de ses conséquences juridiques et financières. Les erreurs commises au cours de ce processus résultent le plus souvent de lacunes aux différentes étapes administratives et entraînent de graves conséquences. Il est donc particulièrement important d’établir le cadre juridique nécessaire avant la vente, de conduire la procédure d’appel d’offres conformément à la réglementation et d’accorder une attention particulière aux questions de publication, d’évaluation et de compétence. À défaut, des conséquences telles que l’annulation de l’appel d’offres, un préjudice public et la responsabilité administrative deviendront inévitables.
Les personnes ayant subi une perte de droits dans le cadre de la vente de biens immobiliers municipaux doivent obtenir une assistance juridique dans le délai imparti. En effet, une fois expiré le délai suivant la constatation de l’illégalité ou la date à laquelle celle-ci aurait dû être constatée, il ne sera plus possible d’introduire un recours et une perte de droits pourra alors devenir inévitable. 27.04.2026

Av. Işıl KILIÇ EROL

Spécialiste des contrats de marchés publics

Bibliographie

1. Sozluk 
2. Loi no 2886 sur les marchés publics de l’État 
3. Loi municipale no 5393