Procédures et méthodes de vente des biens immobiliers du Trésor

Procédures et méthodes de vente des biens immobiliers du Trésor 

1-Introduction
La valorisation économique des biens immobiliers publics constitue l’un des instruments fondamentaux des finances publiques modernes. En Turquie, la vente des biens immobiliers appartenant au Trésor est utilisée comme un instrument de politique publique qui, d’une part, accroît les recettes publiques et, d’autre part, renforce l’environnement d’investissement. En effet, l’objectif principal de la vente des biens immobiliers du Trésor est d’assurer l’utilisation efficace et la valorisation économique des biens immobiliers qui ne sont pas affectés à un service public.
La présente étude examinera les procédures selon lesquelles les biens immobiliers ou terrains du Trésor sont vendus, notamment la vente par appel d’offres dans le cadre de la loi n° 2886 sur les marchés de l’État et les méthodes de vente directe (vente sans appel d’offres) prévues par les lois n° 4706 et 6292. 

2- Biens immobiliers du Trésor susceptibles d’être vendus et compétence en matière de vente
Les biens immobiliers du Trésor se divisent généralement en deux catégories : “les biens immobiliers relevant du domaine privé de l’État” et “les biens immobiliers placés sous l’autorité et la disposition de l’État”. Toutefois, les biens immobiliers susceptibles d’être vendus sont principalement ceux qui relèvent du domaine privé du Trésor. En effet, les biens immobiliers relevant du domaine privé de l’État sont des biens immobiliers que l’État détient non pas en vertu de ses prérogatives souveraines fondées sur la puissance publique, mais en qualité de propriétaire soumis aux dispositions du droit privé. L’État peut disposer de ces biens immobiliers comme les personnes physiques et morales et effectuer des opérations telles que leur vente, leur location, leur échange ou la constitution de droits réels sur ceux-ci. (Voir : Sozluk ) 

Les opérations de vente des biens immobiliers relevant du domaine privé de l’État sont conduites par le ministère de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement climatique (Direction générale des biens nationaux) ainsi que par son organisation territoriale (gouvernorat/sous-préfecture).  Toutefois, la vente de biens immobiliers d’importance stratégique, de biens immobiliers de grande valeur (dépassant les seuils financiers), de biens dont la vente requiert une autorisation de haut niveau en vertu d’une réglementation spéciale, ainsi que de biens immobiliers sensibles ou exceptionnels au regard de l’intérêt public, est soumise à l’approbation du Président de la République. (Voir : Règlement relatif à la gestion des biens immobiliers du Trésor) 
Dans le cadre des éléments exposés ci-dessus, il est possible de classer les biens immobiliers susceptibles d’être vendus comme ceux qui ne sont pas affectés à un service public, qui sont excédentaires et dont la vente ne rencontre aucun obstacle juridique. En revanche, les biens immobiliers appartenant au Trésor qui ne peuvent pas être vendus comprennent les forêts, les pâturages, les littoraux, les lieux affectés à un service public et les zones réservées à un service public dans le plan d’urbanisme.  

3- Procédures et méthodes de vente par appel d’offres des biens immobiliers du Trésor
La vente par appel d’offres des biens immobiliers ou terrains du Trésor est conduite conformément aux dispositions de la loi n° 2886 sur les marchés de l’État, de la loi n° 4706 et du Règlement relatif à la gestion des biens immobiliers du Trésor. Une vente respectant la concurrence et une forte participation seront conformes à l’intérêt public. À cette fin, le pouvoir adjudicateur procédant à la vente doit obtenir l’autorisation de vendre le bien immobilier, préparer le cahier des charges, fixer le prix estimé en fonction des prix du marché et publier l’avis de marché conformément à la procédure applicable. Les avis de marché sont publiés dans un quotidien ou sur des sites d’information du lieu où se tiendra l’appel d’offres ou, à défaut, sur le portail des annonces de l’Agence des annonces de presse, sur le site internet des Biens nationaux, sur le site internet de la direction provinciale de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement climatique de la province où se situe le bien immobilier, sur le tableau d’affichage/site de l’unité des Biens nationaux et sur les panneaux d’affichage municipaux. Il convient de préciser que lorsque certains seuils financiers sont dépassés, la publication de l’avis au Journal officiel est également obligatoire. (Voir : loi n° 2886 sur les marchés de l’État, m. 17) 
L’avis de marché indique l’emplacement et la nature du bien immobilier, son prix estimé, la date de l’appel d’offres, les procédures de passation et les conditions de participation. En principe, l’appel d’offres est organisé selon la “procédure de l’offre sous pli fermé”, qui constitue la principale procédure de passation prévue par la loi n° 2886. Toutefois, les marchés dont le prix estimé est peu élevé peuvent également être passés selon la “procédure d’offre ouverte (enchères)” ou la “procédure négociée”, au choix du pouvoir adjudicateur.
Les personnes physiques ou morales souhaitant participer à l’appel d’offres peuvent y prendre part à condition de fournir la garantie de soumission et de présenter les documents exigés dans le cahier des charges. Le marché est attribué à la personne ayant présenté l’offre la plus élevée, à condition que celle-ci soit conforme au cahier des charges et ne soit pas inférieure au prix estimé fixé par le pouvoir adjudicateur. Après l’approbation de la décision d’attribution, le contrat et les formalités d’inscription au registre foncier sont établis et la vente est réalisée. 

3- Vente sans appel d’offres des biens immobiliers ou terrains du Trésor 
Les ventes hors appel d’offres sont réalisées dans le cadre de lois spéciales, en considération de certains objectifs sociaux et économiques.
La première catégorie comprend les ventes directes effectuées au profit des détenteurs de parts de biens immobiliers en indivision ainsi que des utilisateurs et locataires remplissant certaines conditions, afin de résoudre les litiges de propriété et d’assurer l’utilisation efficace du bien immobilier. Cette méthode vise à transformer l’usage de fait en propriété juridiquement reconnue, à empêcher le morcellement de la propriété et à accélérer les opérations publiques. Par exemple, si 20 % d’un terrain appartient au Trésor et 80 % à un citoyen, le Trésor peut vendre directement sa part de 20 % à ce citoyen. Il devient ainsi possible de mettre fin à l’indivision et de réunir la propriété entre les mains d’un seul propriétaire. La vente sans appel d’offres diffère donc de la logique classique de l’appel d’offres. L’objectif de la vente est de mettre en œuvre une stratégie de propriété privée propre à l’utilisateur, privilégiant la rapidité économique et l’équilibre social. (Voir : Loi relative à l’évaluation des biens immobiliers appartenant au Trésor et à la modification de la loi sur la taxe sur la valeur ajoutée) 

L’autre forme de vente sans appel d’offres concerne les terres agricoles 2/B. Les terrains 2/B sont les biens immobiliers visés à l’article 2/B de la loi forestière n° 6831, dont il a été constaté qu’ils ont perdu leur caractère forestier, qui ont été retirés du périmètre forestier et inscrits au nom du Trésor. Il s’agit principalement de biens immobiliers qui, par le passé, ont été effectivement utilisés pour l’agriculture, l’habitation ou différentes activités économiques, qui n’ont désormais plus de caractère forestier et qui sont devenus susceptibles de faire l’objet d’une propriété privée. Ces terrains sont généralement des biens immobiliers exploités depuis longtemps par des locataires ou des utilisateurs.  Leur vente sans appel d’offres a été réglementée afin de résoudre leurs problèmes de propriété et d’encourager la production agricole et leur utilisation économique.  
Les principales raisons justifiant la vente directe et sans appel d’offres de ces biens immobiliers tiennent à la mise en œuvre d’une stratégie particulière en matière de propriété fondée sur la “qualité d’ayant droit”, plutôt que sur un appel d’offres concurrentiel. Ainsi, les terrains 2/B et les terres agricoles sont directement vendus aux ayants droit préalablement désignés. En outre, des conditions avantageuses, telles qu’un prix correspondant à 50 % de la valeur vénale pour les terres agricoles, sont appliquées. (Voir : loi n° 6292 relative au soutien au développement des villageois forestiers, à l’évaluation des zones retirées du périmètre forestier et inscrites au nom du Trésor, ainsi qu’à la vente des terres agricoles appartenant au Trésor) 

4- Conclusion et évaluation 
Dans notre pays, la vente des terrains du Trésor intervient dans le cadre d’une structure juridique à plusieurs niveaux. La loi n° 2886 constitue le fondement principal de la vente des biens immobiliers par appel d’offres. Les ventes directes sans appel d’offres sont quant à elles réalisées dans le cadre des lois n° 4706 et 6292. En d’autres termes, alors que les ventes par appel d’offres reposent sur les principes de concurrence et de transparence, les ventes directes visent davantage à résoudre les problèmes de propriété et à permettre à l’utilisateur de devenir propriétaire.
Les problèmes les plus fréquemment rencontrés dans les opérations de vente des terrains du Trésor résultent d’erreurs administratives commises avant la vente. En particulier, la fixation erronée du prix estimé ou la réalisation incomplète des opérations d’évaluation, la détermination incorrecte du cahier des charges et de la procédure de passation, ainsi que la publication de l’avis ou de l’annonce concernant l’opération d’une manière ne respectant pas la concurrence entraînent des litiges et un préjudice pour les finances publiques. De même, puisque les éléments précités portent également atteinte à la concurrence et à la participation à l’appel d’offres, ils entraînent une diminution des recettes publiques et un allongement des procédures de vente. 

Les personnes ayant subi une perte de droits dans le cadre de la vente de biens immobiliers ou de terrains relevant du domaine privé du Trésor doivent obtenir une assistance juridique dans les délais impartis. En effet, puisqu’il ne sera plus possible d’intenter une action après l’expiration du délai courant à compter du moment où l’illégalité a été constatée ou aurait dû l’être, la perte de droits pourra devenir inévitable.  

BIBLIOGRAPHIE 

1. Sozluk 
2. Règlement relatif à la gestion des biens immobiliers du Trésor
3. Direction générale des biens nationaux, Guide pratique de la vente par appel d’offres des biens immobiliers du Trésor, 2022 
4. Direction générale des biens nationaux, Guide pratique de la vente des terres agricoles appartenant au Trésor, 2022 
5. Loi n° 2886 sur les marchés de l’État 
6. Loi n° 4706 
7. Loi n° 6292
8. Fatma Göcen, Examen des opérations de vente des biens immobiliers du Trésor, KTÜ, 2025