Comment le nouveau régime de location des unités commerciales sur le littoral et les bandes côtières affecte-t-il les entreprises ?

1. Bref résumé de l’annonce
La modification publiée au Journal officiel a ajouté un nouvel alinéa à l’article 81 du règlement relatif à la gestion des biens immobiliers du Trésor, intitulé “Aménagements à réaliser sur le littoral et les bandes côtières”. Tout en maintenant l’exigence de conformité à la loi n° 3621 relative au littoral, à son règlement d’application et aux dispositions du plan d’urbanisme approuvé, cette réglementation ouvre une nouvelle possibilité de location du littoral et des bandes côtières jugés appropriés par le ministère, ainsi que des unités commerciales dont la construction sur ces espaces est nécessaire.
(Voir : modification publiée au Journal officiel du 09.08.2026, n° 33335 ; règlement relatif à la gestion des biens immobiliers du Trésor)
La modification concerne indirectement les personnes et les entreprises intervenant dans des activités soumises à appel d’offres, notamment la location des biens immobiliers du Trésor, la conclusion de protocoles, l’exploitation d’unités commerciales et la fourniture de services d’entretien, de réparation, de sécurité et de nettoyage. De même, les achats de services auxiliaires ou les modalités d’exploitation mis en œuvre dans le cadre de l’exploitation de ces espaces peuvent donner lieu à des procédures distinctes d’appel d’offres, de contractualisation et de contrôle, selon le statut juridique de l’organisme concerné.
(Voir : dictionnaire des appels d’offres Kılıç)

2. Nouveautés introduites par l’annonce
Dans l’ancienne réglementation, les municipalités métropolitaines, les municipalités et les groupements de collectivités locales occupaient une place prépondérante dans les aménagements à réaliser sur le littoral et les bandes côtières. En outre, dans les lieux jugés appropriés par le ministère, une autorisation pouvait être accordée aux collectivités locales ou à leurs groupements, sans assujettissement aux redevances, moyennant le prélèvement d’une part du chiffre d’affaires ou des revenus. Le périmètre des aménagements, le partage des revenus et les autres questions étaient définis par un protocole.

En vertu du nouvel alinéa, le littoral et les bandes côtières jugés appropriés par le ministère, ainsi que les unités commerciales dont la construction sur ces espaces est nécessaire, pourront être loués par protocole à l’administration centrale du ministère, à la direction de l’établissement à fonds renouvelables, aux organismes et établissements rattachés, associés ou liés au ministère, ainsi qu’à leurs sociétés participées, moyennant le prélèvement d’une part du chiffre d’affaires ou des revenus, afin d’assurer l’entretien, la réparation, la sécurité, le nettoyage et d’autres activités d’exploitation similaires.
Cette réglementation : 

•   Traite conjointement le littoral et les bandes côtières ainsi que les unités commerciales nécessaires situées dans ces espaces.

• Permet de recourir, pour la location, au principe du prélèvement d’une part du chiffre d’affaires ou des revenus.

• Énumère l’entretien, la réparation, la sécurité, le nettoyage et les activités d’exploitation similaires parmi les domaines justifiant le nouvel alinéa.

• Élargit les catégories de parties avec lesquelles un protocole peut être conclu ; l’administration centrale du ministère, la direction de l’établissement à fonds renouvelables, les organismes et établissements rattachés, associés ou liés au ministère, ainsi que leurs sociétés participées, entrent désormais dans son champ d’application.

• La date de publication de la réglementation est le 09.08.2026. La modification entrera en vigueur à cette même date.
(Voir : aménagements à réaliser sur le littoral et les bandes côtières, règlement, md. 81 ; informations sur le numéro quotidien du Journal officiel)

3. Importance de l’annonce pour les personnes et les entreprises intervenant dans des activités soumises à appel d’offres
Cette modification constitue une évolution à suivre, notamment pour les personnes ou les entreprises actives dans les services de tourisme, d’équipements à vocation sociale, de stationnement, de cafétéria, de kiosque, de sécurité, de nettoyage, d’entretien et d’exploitation à petite échelle dans les espaces littoraux. Sans supposer qu’un nouveau droit leur est directement conféré sur le littoral et les bandes côtières, les intéressés doivent suivre l’identité de l’organisme ou de la société participée qui exploitera l’espace concerné, les conditions du protocole et les procédures ultérieures d’appel d’offres ou de contractualisation.

En général, dans ce type de réglementation, les principaux points auxquels il convient de prêter attention sont les espaces qui seront valorisés et les modalités de cette valorisation, le calcul du partage des revenus, l’identité des exploitants des unités commerciales et les procédures de fourniture des services auxiliaires. Il convient de souligner que le littoral et les bandes côtières sont des espaces dans lesquels l’intérêt public et l’utilisation commerciale doivent être pris en compte simultanément. Les entreprises doivent donc examiner conjointement non seulement le prix, le loyer ou les revenus d’exploitation, mais également le plan d’urbanisme, la destination d’usage, la durée de l’autorisation, l’évacuation des lieux, les garanties, la part du chiffre d’affaires et la résiliation du contrat.

Sur la base de notre expérience, il convient de préciser que, dans les procédures de location ou de conclusion de protocoles concernant les biens immobiliers du Trésor, les lacunes documentaires et les manquements aux délais qui ont été négligés peuvent entraîner ultérieurement des conséquences relatives aux garanties, à l’évacuation des lieux, à l’indemnité d’occupation sans titre ou à la résiliation du contrat. C’est pourquoi les opérations immobilières relevant de la loi n° 2886 doivent être distinguées des procédures d’achat relevant de la loi n° 4734.
(Voir : projet de contrat)

4. Nos recommandations pour rendre la réglementation plus opérationnelle au regard de l’intérêt public
Le nouvel alinéa ajouté à l’article 81 du règlement relatif à la gestion des biens immobiliers du Trésor ne doit pas être interprété comme un transfert au ministère de l’ensemble des compétences des collectivités locales sur le littoral et les bandes côtières. Toutefois, pour le littoral et les bandes côtières jugés appropriés par le ministère ainsi que pour les unités commerciales dont la construction dans ces espaces est nécessaire, cette modification permet que l’entretien, la réparation, la sécurité, le nettoyage et les activités d’exploitation similaires soient assurés par protocole, par l’intermédiaire de l’administration centrale du ministère, de la direction de l’établissement à fonds renouvelables, des organismes rattachés, associés ou liés au ministère et de leurs sociétés participées. Ainsi, même si le champ général des missions des municipalités n’est pas entièrement supprimé, un nouveau champ d’application est ouvert, dans lequel l’administration centrale peut jouer un rôle plus direct à l’égard de certains biens immobiliers du Trésor et espaces littoraux.

À notre avis, l’une des raisons de cette modification est de permettre une gestion plus centralisée de l’entretien, de la réparation, de la sécurité, du nettoyage et de l’exploitation des unités commerciales situées sur le littoral et les bandes côtières, selon le principe du partage des revenus. En général, le chevauchement des compétences de différents organismes dans les espaces littoraux peut entraîner des différences de pratique en matière d’autorisations d’utilisation, d’exploitation des espaces commerciaux, de partage du chiffre d’affaires et de services de nettoyage et de sécurité. Par cette réglementation, le ministère a pu chercher à assurer, dans les espaces qu’il juge appropriés, un suivi plus régulier des revenus, une responsabilité d’exploitation plus claire et un contrôle plus aisé grâce au modèle du protocole.

Toutefois, des divergences de vues entre les municipalités et l’administration centrale peuvent apparaître dans la pratique. Des incertitudes peuvent notamment survenir quant aux espaces littoraux qui seront jugés appropriés par le ministère, aux effets sur les modalités actuelles d’utilisation, d’entretien et d’exploitation des municipalités, au suivi de la part du chiffre d’affaires ou des revenus provenant des unités commerciales et à la manière dont le plan d’urbanisme et les compétences d’aménagement du littoral seront pris en compte dans la procédure de conclusion du protocole. Pour rendre la réglementation plus opérationnelle au regard de l’intérêt public, il serait donc utile que le ministère publie également un guide d’application comprenant un modèle de protocole, des précisions sur le partage des revenus, les modalités de coordination avec les municipalités et la période transitoire.À notre avis, cette réglementation peut contribuer à une organisation plus planifiée de l’entretien, du nettoyage, de la sécurité et de l’exploitation du littoral et des bandes côtières. En particulier, le reversement au secteur public de la part du chiffre d’affaires ou des revenus provenant des unités commerciales peut produire des effets utiles pour une valorisation plus efficace des biens immobiliers publics.
(Voir : articles de Kılıç Hukuk)

5. Conclusion et sources sur le sujet
En conclusion, cette annonce présente une modification à suivre concernant l’exploitation des biens immobiliers du Trésor situés sur le littoral et les bandes côtières, la valorisation des unités commerciales et les pratiques de location fondées sur le partage des revenus. Les personnes intéressées doivent examiner, avant l’appel d’offres, le statut juridique de l’espace, les conditions de location ou du protocole, les obligations de garantie, le calcul de la part des revenus et les dispositions relatives à l’évacuation des lieux et à la résiliation.
Il serait utile que les entreprises ne considèrent pas ce type d’annonce uniquement comme une modification de la réglementation, mais également comme une préparation aux futures activités de location, d’achat de services, d’entretien, de nettoyage, de sécurité, d’exploitation et de gestion d’unités commerciales. En cas d’incertitude dans la pratique, une évaluation juridique avant l’appel d’offres et pendant la procédure contractuelle peut réduire les risques liés aux documents, aux délais et à la perte de droits pour les entreprises. 10.08.2026
(Voir : dictionnaire des appels d’offres Kılıç)
(Voir : projet de contrat)
(Voir : articles de Kılıç Hukuk)
(Voir : annonces de Kılıç Hukuk)

Zehra ÇENGEL YAVAŞ
Cabinet Kılıç Hukuk ve Danışmanlık
Responsable éditoriale des publications juridiques
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